Wohnungskauf als Kapitalanlage: 5 Tipps für Anleger

Tipp 1: Richtige Auswahl des Standorts

Bei der Auswahl möglicher Standorte ist die demographische Entwicklung in der Region von großer Bedeutung. Die Vermietungschancen steigen, je größer das Bevölkerungswachstum ist. Ferner ist zu berücksichtigen, dass unterschiedliche Bevölkerungsgruppen auch unterschiedliche Wohnbedürfnisse haben. „Ältere Menschen suchen andere Wohnungen als junge Familien“, sagt Blandfort. Man sollte sich also darüber Klarheit verschaffen, ob für die fragliche Wohnung aufgrund der Bevölkerungsstruktur der Region viele oder eher wenige Mieter in Frage kommen. Wichtig ist außerdem die Erreichbarkeit der Wohnung. Sowohl mit dem Auto als auch mit dem öffentlichen Nahverkehr ist eine gute Anbindung an Nahversorgungszentren wünschenswert.

Tipp 2: Wohnung gemeinsam mit Makler oder Sachverständigem besichtigen

Eine Wohnung sollte niemals ohne Besichtigung erworben werden. Bereits die ersten Eindrücke des Hauses sind wichtige Indikatoren für die Qualität des Objektes. „Sichtbare Schäden am Haus ziehen Kosten für Reparaturen nach sich“, erklärt Burkhard Blandfort. „Wir empfehlen daher, die Besichtigung immer zusammen mit einem Immobilienmakler oder einem Sachverständigen durchzuführen“, so Blandfort weiter. „Experten erkennen Mängel schneller und können einschätzen, ob der Kaufpreis neu verhandelt werden sollte oder ob sogar von einem Kauf abzuraten ist.“

Tipp 3: Die Investitionskosten im Auge behalten

Die Kosten der Investition gehören zu den wichtigsten Faktoren beim Wohnungskauf. Vor dem Kauf sollten Käufer den Angebotspreis mit ähnlichen Objekten vergleichen, um nicht zu teuer zu kaufen. „Wohnpreisspiegel geben hier einen guten Überblick über Preise“, rät Blandfort. Die zusätzlich zum notariellen Kaufpreis anfallenden Erwerbsnebenkosten (u.a. Grunderwerbsteuer, Maklerprovision und Notargebühr) müssen in die Finanzierung ebenso einkalkuliert werden. Bei vermieteten Wohnungen kommt ferner das monatliche Hausgeld einschließlich des Verwalterhonorars und der Instandhaltungsrücklagen hinzu. Hierbei ist für den Anleger darauf zu achten, dass nicht alle Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden können. Auch die steuerlichen Aspekte des Kaufs sind zu berücksichtigen.

Tipp 4: Alle relevanten Unterlagen überprüfen

Vor dem Kauf sollte der Interessent den Grundbuchauszug, bei neuen Wohnungen die Baubeschreibung, den Grundsteuerbescheid, den Nachweis der Feuerversicherung, die Hausgeldabrechnung mit Wirtschaftsplan, den Energieausweis, die Wohnflächenberechnung sowie die Teilungserklärung und die Protokolle der Eigentümerversammlung anfordern und genau überprüfen. Aus den Protokollen ist auch erkennbar, ob es in der Vergangenheit Streit zwischen den Parteien gegeben hat. „Im Gegensatz zum Hauseigentümer ist der Wohnungseigentümer mit seinem Eigentum in jenes der anderen Wohnungseigentümer der jeweiligen Wohnanlage sowie deren Interessen eingebunden“, sagt Burkhard Blandfort. „Über Investitionen in das Haus kann der Wohnungseigentümer nicht frei entscheiden, sondern muss sich mit den anderen Eigentümern abstimmen.“ Käufer einer Immobilie sollten zudem mit ihren Beratern prüfen, ob die Immobilie in einem innerstädtischen Sanierungsgebiet liegt, weil sich daraus Einschränkungen bei der Vermietung und beim Wiederverkauf ergeben können.

Tipp 5: Qualifikation des Hausverwalters überprüfen

Der Verwalter spielt eine wichtige Rolle in einer Wohnanlage. Schließlich betreut er einen erheblichen Anteil des Vermögens seiner Kunden. Er rechnet die Nebenkosten ab, leitet Eigentümerversammlungen, holt Kostenvoranschläge für Reparaturen oder Investitionen ein, kontrolliert Handwerker und schlägt notwendige Renovierungs- und Reparaturarbeiten am Haus vor. Um sich vor fehlerhaften Leistungen und Vermögensverlusten zu schützen, sollten die Eigentümer verstärkt auf die Qualifikation und den Versicherungsschutz des Verwalters achten. „Ein Hausverwalter sollte über eine Grundqualifikation mit Bezug zur Immobilienwirtschaft verfügen“, sagt Blandfort. „Die klassische Ausbildung ist dabei der Immobilienkaufmann. Eine Vermögensschaden- und eine Vertrauensschadenversicherung sollten zwingend vorliegen.“

Für Kapitalanleger ist die Vermietbarkeit der Wohnung der wichtigste Faktor. Deshalb sollten Käufer mit ihrem Immobilienmakler oder anderen Experten über die Vermietungssituation im direkten Umfeld sprechen. Wie ist die Nachfrage nach Mietwohnungen? Zu welchem Mietzins wurden die letzten Mietverträge im direkten Umfeld abgeschlossen? Hier kann der Mietspiegel einer Stadt nur begrenzt Auskunft geben, weil dort nur in geringem Maß die neu abgeschlossenen Mieten eingehen. Besser geeignet sind die Aufstellungen über die sogenannten Neuvertragsmieten, die z. B. der Immobilienverband IVD in seinen Preisspiegeln bereithält. Hier wird das aktuelle Bild des Vermietungsmarktes wiedergegeben.

Aktueller Beitrag

11.09.2025
News

Von Staffelmiete bis Mietpreisbremse: Was Sie bei der Mieterhöhung beachten müssen

Die erste Entscheidung über die Anpassung der Miethöhe können Vermieter bereits bei Abschluss des Mietvertrags treffen. Es kann sinnvoll sein, eine sogenannte Index- oder Staffelmiete zu vereinbaren. „Vor allem in Regionen, in denen kein Mietspiegel vorliegt, ist es schwierig, während des Mietverhältnisses die Miete zu erhöhen, wenn die Mieter:in nicht zustimmt“, sagt Dr. Sandra von Möller, Vorständin des Verbraucherschutzverbandes Wohnen im Eigentum (WiE). Bei einer Staffelmiete erhöht sich die Miete in bestimmten Intervallen um einen vorher festgelegten Betrag. Bei der Indexmiete orientiert sich die Erhöhung am Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes, der die durchschnittlichen Kosten des Wohnens widerspiegelt. Allerdings ist zu bedenken, dass bei Staffel- oder Indexmieten weitere Erhöhungen weitgehend ausgeschlossen sind – das ist dann beispielsweise nur bei Sanierungen möglich, zu denen Vermieter gesetzlich verpflichtet sind.

Bei Neuvermietung Mietpreisbremse prüfen

Bei der Neuvermietung einer Wohnung kann die Miete grundsätzlich nach oben angepasst werden. Vermieter müssen aber die Mietpreisbremse beachten, die ggf. in der Kommune gilt. Dann darf die Miete bei einer Neuvermietung nur maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gibt es beispielsweise für Neubauten (nach dem 1.10.2014 erstmal genutzt und vermietet), nach umfassenden Modernisierungen, die einem Neubau gleichkommen, oder wenn die vorherige Miete schon höher war.

Einvernehmliche Vereinbarungen

Vermieter können die Mieter um Zustimmung zu einer Mieterhöhung bitten. Wird diese erteilt, dann liegt eine einvernehmliche Vereinbarung vor. Manchmal kann eine solche Vereinbarung auch durch schlüssiges Verhalten entstehen. Zahlen Mieter dreimal eine höhere Miete, dann dürfen Vermieter davon ausgehen, dass die neue Miethöhe akzeptiert wird. Allerdings sollten Vermieter sich in jedem Fall zur Sicherheit eine kurze schriftliche Bestätigung darüber geben lassen.

Gibt es keine einvernehmliche Lösung, gibt es einige Möglichkeiten für Vermieter, einseitig die Erhöhung der Miete durchzusetzen:

Zustimmung zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB)

Vermieter können die Zustimmung der Mietenden verlangen, wenn die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben werden soll – vorausgesetzt die Miete ist zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung erstmals wirken soll, seit 15 Monaten unverändert. Als ortsüblich gilt die Miete, die für vergleichbare Wohnungen am Wohnort der Mieter in den letzten sechs Jahren durchschnittlich vereinbart wurde. Ermittelt wird die Vergleichsmiete in der Regel mithilfe des Mietspiegels der Kommune – ab 50.000 Einwohnern müssen Kommunen einen solchen bereitstellen. Wenn es keinen Mietspiegel gibt, muss das Mieterhöhungsverlangen mit Daten aus einer Mietdatenbank oder drei Vergleichswohnungen begründet werden. Dieses Vorgehen ist sehr komplex und es gibt dabei viele Details und Fallstricke zu beachten. „Daher ist es ratsam, sich von einem Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht beraten zu lassen“, sagt Dr. Sandra von Möller.

Für die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete gilt eine Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um maximal 20 Prozent (§ 558 Absatz 3 BGB) steigen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Kappungsgrenze allerdings auf 15 Prozent beschränkt sein – das können die Bundesländer per Rechtsverordnung festlegen.

Das Mieterhöhungsverlangen können Vermieter frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend machen. Sie müssen es den Mietern mindestens drei Monate vor Beginn der Erhöhung in Textform mitteilen und begründen – ansonsten ist es unwirksam.

Wichtig ist, dass Vermieter auch dann, wenn die Mieterhöhung begründet ist, nicht einseitig die Erhöhung verlangen können – sie können in diesem Fall nur die Zustimmung zur Erhöhung verlangen, also eine Vertragsanpassung. Weigern sich die Mieter, der Erhöhung zuzustimmen, müssen sie binnen weiterer drei Monate auf Zustimmung verklagt werden. Verpassen Vermieter diese Ausschlussfrist, müssen sie mit dem Verlangen von vorne beginnen und verlieren Zeit und Geld.

Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

Wenn Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden, können Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen danach die Miete erhöhen (§ 559 BGB). Das gilt unter anderem für energetische Modernisierungen, bauliche Veränderungen, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird, oder durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden – wie beispielsweise die Wärmedämmung der Fassade, der Einbau eines Fahrstuhls sowie die Einrichtung eines Kinderspielplatzes auf der Grünfläche der Außenanlage. Erhaltungsmaßnahmen sind davon nicht erfasst.

Vermieter dürfen dann dauerhaft jährlich acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Mietenden umlegen. Allerdings gilt auch hierfür eine Kappungsgrenze: Innerhalb eines Zeitraums von sechs Jahren nach der Modernisierung darf die Miete um maximal 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche steigen – vorausgesetzt, die Ausgangsmiete lag über sieben Euro pro Quadratmeter. Bei Wohnungen mit einer Miete unterhalb von sieben Euro je Quadratmeter darf die Miete infolge einer Modernisierung hingegen nur um maximal zwei Euro pro Quadratmeter steigen.

Mieterhöhung wegen Heizungstauschs

Es gibt zudem die Möglichkeit, eine Mieterhöhung wegen der Umsetzung von Vorgaben nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG), umgangssprachlich auch „Heizungsgesetz genannt“, geltend zu machen – damit können 10 Prozent der Kosten des Heizungstauschs auf die Mieter umgelegt werden (§ 559e BGB). Voraussetzung ist, dass die Vorgabe von 65 %-Erneuerbare-Energien nach dem GEG erfüllt werden und staatliche Fördermittel tatsächlich in Anspruch genommen werden.

Wichtig: Es dürfen nur die Kosten für den Austausch der Heizungsanlage berücksichtigt werden – keine zusätzlichen Kosten wie etwa neue Leitungen, Planungskosten etc. Die Fördergelder müssen zudem von den Gesamtkosten abgezogen werden. Die verbleibenden Kosten müssen pauschal um 15 Prozent für ersparte Instandhaltungskosten gekürzt werden. Es gilt dabei eine Kappungsgrenze von 0,50 Euro pro Quadratmeter und Monat.

„Welche Variante der Mieterhöhung im konkreten Fall wirtschaftlich vorteilhafter ist, sollten Vermieter:innen zunächst durchrechnen“, sagt Dr. Sandra von Möller.

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