Wohneigentum: Das ändert sich im Jahr 2025

Einkommensteuerbefreiung für PV-Anlagen: Zulässige Bruttoleistung wird verdoppelt

Die Einkommensteuerbefreiung für kleine Photovoltaik-Anlagen wird ausgeweitet. Für Anlagen, die nach dem 31.12.2024 angeschafft, in Betrieb genommen oder erweitert werden, gilt: Die für die Anwendung der Steuerbefreiung zulässige Bruttoleistung wird von 15 Kilowatt Peak (kW peak) auf 30 kW peak pro Wohneinheit oder Gewerbeeinheit erhöht. Es wird außerdem klargestellt, dass es sich bei der Steuerbefreiung um eine Freigrenze und nicht um einen Freibetrag handelt. Das bedeutet: Wird die Grenze überschritten, wird die volle Besteuerung fällig.

Einbau von Smart Metern in bestimmten Haushalten verpflichtend

Ab dem 01.01.2025 sind Messstellenbetreiber verpflichtet, in bestimmten Haushalten sogenannte Smart Meter – intelligente Messsysteme – einzubauen. Das betrifft Haushalte mit einem Jahresstromverbrauch von mehr als 6.000 Kilowattstunden, Haushalte, die eine Photovoltaikanlage mit 7 bis 100 Kilowatt installierter Leistung haben, und Haushalte mit einer steuerbaren Verbrauchseinrichtung, zum Beispiel Wärmepumpe, E-Ladestation oder andere.

In allen anderen Haushalten wird lediglich ein digitaler Stromzähler eingebaut. Sie können allerdings beim Messstellenbetreiber – in der Regel ist das der örtliche Netzbetreiber – auch den Einbau eines Smart Meter verlangen. Diese senden regelmäßig Daten über den Stromverbrauch an Stromversorger und Netzbetreiber sowie an den Messstellenbetreiber. Ab 2025 müssen Haushalte mit einem Smart Meter dynamische Stromtarife angeboten bekommen.

Verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung auch bei Wärmepumpen

Seit 01.10.2024 müssen auch in Mehrfamilienhäusern, die überwiegend mit Wärme bzw. mit Wärme und Warmwasser aus Wärmepumpen versorgt werden, die Heizkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden, wie es bei Öl, Erdgas und Fernwärme der Fall ist. Das schreibt die novellierte Heizkostenverordnung vor. Wenn der anteilige Verbrauch der Nutzer zum Stichtag 01.10.2024 noch nicht erfasst wurde, gilt eine Übergangsfrist: Gebäudeeigentümer haben dann bis zum 30.09.2025 Zeit, entsprechende Geräte zur Verbrauchserfassung zu installieren (§ 12 (3) Heizkostenverordnung). Nach diesem Datum müssen sie die Heizkosten verbrauchsabhängig abrechnen.

Bestandsaufnahme zum Zustand von Etagenheizungen

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verpflichtet Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) mit Etagenheizungen bis zum 31.12.2024 ein Verfahren zur Bestandsaufnahme des Zustands ihrer Heizungen einzuleiten. Diese Maßnahme dient der frühzeitigen Vorbereitung auf mögliche spätere Heizungstausche. Wohnungseigentümergemeinschaften mit Etagenheizungen sind gesetzlich verpflichtet, bis zum 31.12.2024 beim Bezirksschornsteinfegermeister Daten aus dem Kehrbuch für jede Etagenheizung anzufordern. Relevant sind Informationen zu Art, zum Alter, zur Funktionsfähigkeit und zur Nennwärmeleistung der einzelnen Heizungen.

Zusätzlich müssen die WEGs bis zum genannten Datum direkt von den jeweiligen Eigentümern Auskünfte über die Heizungsanlagen und -ausstattungen, die zum Sondereigentum gehören, anfragen:

über den Zustand ihrer Heizung (unter anderem, ob diese in der Vergangenheit bereits einmal oder mehrmals ausgefallen ist),
über die Anzahl der Heizkörper in der Wohnung und deren Funktionstüchtigkeit,
über durchgeführte Reparaturen an der Heizung,
über Veränderungen, die an Heizung, Leitungen oder Heizkörpern vorgenommen wurden.

Ebenfalls wichtig sind Informationen darüber, ob Maßnahmen zur Effizienzsteigerung vorgenommen wurden, zum Beispiel ein Austausch der Heizkörperventile.

Reformierte Grundsteuer

Ab 01.01.2025 wird die reformierte Grundsteuer auf Grundlage der neuen Regeln und neuen Hebesätze der Gemeinden erhoben. Die Grundsteuer berechnet sich anhand von 3 Variablen: Wert des Grundbesitzes (Grundsteuerwert) x Steuermesszahl x Hebesatz.

E-Rechnungspflicht auch für vermietende Eigentümer

Eine Änderung des Umsatzsteuergesetzes sieht die Einführung der elektronischen Rechnung vor – als Teil des Wachstumschancengesetzes. Die E-Rechnungspflicht tritt in Deutschland am 01.01.2025 für Unternehmen im B2B-Sektor in Kraft. Auch alle vermietenden Eigentümer – ganz gleich, ob sie umsatzsteuerfrei oder umsatzsteuerpflichtig vermieten – müssen ab 01.01.2025 elektronische Rechnungen empfangen, verarbeiten und archivieren können.

Die Pflicht zum Ausstellen von E-Rechnungen gilt hingegen nur für Vermietende, die zur Umsatzsteuer optieren, die also umsatzsteuerpflichtig an andere Unternehmer vermieten (gemäß § 9 UStG). Allerdings gilt noch bis Ende 2026 eine Übergangsfrist. Bis dahin sind auch weiterhin Papier- bzw. PDF-Rechnungen zulässig, sofern der Rechnungsempfänger dem zugestimmt hat.

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12.03.2026
News

Frühjahrscheck für die Immobilie: So erhalten und steigern Sie den Hauswert

Schäden erkennen und beheben: Dach und Keller leisten am meisten

Viele Schäden können mit bloßem Auge erkannt werden. Hier sollten die oft verhältnismäßig geringen Kosten zur Instandsetzung nicht gescheut und der Schaden sofort ausgebessert werden. Dazu zählen beispielsweise Verunreinigungen, gesprungene Dachziegel, leckende Dachrinnen oder andere geringe Abnutzungserscheinungen. Kleine Risse im Mauerwerk, undichte Fenster und andere Verschleißmaterialien können meistens sehr schnell und günstig wieder in Stand gesetzt oder ausgetauscht werden. Ansonsten kann es zu hohen Folgeinvestitionen und erheblichen Einschränkungen im Alltag kommen.

Das Dach und der Keller beziehungsweise die Gründung des Hauses müssen dabei mit besonderer Sorgfalt in Augenschein genommen werden. Hier kann es zu den größten Schäden kommen. Auf dem Dach sammeln sich die Überreste des vergangenen Jahres und wirken belastend auf die Substanz des Hauses ein. Dachrinnen sollten gereinigt, das Dach augenscheinlich auf seine Dichtheit überprüft und andere Verschmutzungen oder Fremdkörper als Vorbeugungsmaßnahme vom Dach entfernt werden. Im unteren Bereich des Hauses entstehen Schäden, etwa wenn im Winter der Schnee an die Hauswand gekehrt wird. Wenn dieser wieder schmilzt, werden die Materialien enormen Belastungen ausgesetzt.

Ist es zu einem Schaden gekommen, ist der Laie gut beraten, ein Fachunternehmen zu beauftragen, da dieses die Arbeiten oft viel schneller, kostengünstiger und sicherer ausführen. Bei substantiellen Beschädigungen des Hauses ist es immer ratsam, einen Gutachter hinzuzuziehen, der das volle Ausmaß feststellt und bei der Lokalisierung von Ursachen beratend zur Seite steht.

Richtig lüften

Immer wieder ein akutes Problem ist die Bildung von Schimmel, entweder verursacht durch eine falsche Belüftung oder dadurch, dass ins Mauerwerk Feuchtigkeit eingedrungen ist. Richtig lüften ist bei Vorbeugung von Schimmel unerlässlich. Hierfür ist das Frühjahr der ideale Zeitraum. Denn die kalte Luft, die hineinströmt, wärmt sich auf, bindet Feuchtigkeit und trägt diese wieder aus dem Haus. So ist eine ideale Luftzirkulation gegeben. Dies ist besonders ratsam für Kellerräume und solche Flächen im Haus, die im Winter kaum benutzt wurden. An besonders heißen Tagen im Sommer sollte nicht zu viel gelüftet werden, da ansonsten die Feuchtigkeit in das Haus hineinströmt und genau das Gegenteil erreicht wird.

Tipp: Stoßlüften ist deutlich effektiver als das Fenster auf Kipp zu lassen. Bei gekipptem Fenster kühlen die Wände aus und die Luft wird nicht ordentlich ausgetauscht.

Reinigung und Pflege von Oberflächen

Eine Maßnahme, die ohne weiteres auch Laien übernehmen können und die vor allem der Optik dient, ist das Reinigen von Stein- oder Metallelementen an der Fassade oder im Außenbereich. Beschläge und Fensterrahmen, Fensterbänke oder Balkonarmaturen können nach dem Winter Pflege gebrauchen. Dasselbe gilt selbstverständlich für Holzflächen, etwa auf Terrassen, die mit einer entsprechenden Politur wetterbeständig behandelt werden sollten. Die meisten Oberflächen können leicht mit einem Hochdruckreiniger oder einer herkömmlichen Bürste aufgefrischt werden. Besonders empfindliche Oberflächen wie weiche Holzarten oder vom Strahl des Hochdruckreinigers unterspülbare Fliesen müssen allerdings mit der nötigen Behutsamkeit behandelt werden.

Gartenleitungen ordentlich durchspülen

Wasseranschlüsse und Gartenleitungen müssen nach der Stilllegung im Winter vor der ersten Nutzung gründlich durchgespült werden, um eventuellen Keimbefall zu vermeiden. Gleichzeitig kann dabei auch geprüft werden, ob Außenleitungen über den Winter – etwa durch Frost oder Rost – undicht geworden sind. Das ist leicht erkennbar: Gibt es irgendwo eine undichte Stelle, dreht sich die Wasseruhr trotz geschlossenem Hahn munter weiter.

Maßnahmen geschickt kombinieren: staatliche Förderung nutzen

Liegen die letzten Sanierungsmaßnahmen schon einige Zeit zurück, bietet es sich an, diese mit den Instandsetzungsmaßnahmen im Frühjahr zu kombinieren. Mögliche Instandsetzungen an der Dachrinne könnten mit Dämmarbeiten am Dach kombiniert werden, für die es ggf. sogar staatliche Zuschüsse gibt und die zu einer besseren Energieeffizienz im Hausbetrieb führen können. Undichte Türen oder Fenster sollten ebenfalls so schnell wie möglich wieder in Stand gesetzt werden. Sicherheitsmaßnahmen wie neue Schlösser, Türriegel oder ähnlicher Einbruchschutz können ebenfalls in Form von KfW-Krediten gefördert werden.

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