Wohneigentum: Das ändert sich im Jahr 2025

Einkommensteuerbefreiung für PV-Anlagen: Zulässige Bruttoleistung wird verdoppelt

Die Einkommensteuerbefreiung für kleine Photovoltaik-Anlagen wird ausgeweitet. Für Anlagen, die nach dem 31.12.2024 angeschafft, in Betrieb genommen oder erweitert werden, gilt: Die für die Anwendung der Steuerbefreiung zulässige Bruttoleistung wird von 15 Kilowatt Peak (kW peak) auf 30 kW peak pro Wohneinheit oder Gewerbeeinheit erhöht. Es wird außerdem klargestellt, dass es sich bei der Steuerbefreiung um eine Freigrenze und nicht um einen Freibetrag handelt. Das bedeutet: Wird die Grenze überschritten, wird die volle Besteuerung fällig.

Einbau von Smart Metern in bestimmten Haushalten verpflichtend

Ab dem 01.01.2025 sind Messstellenbetreiber verpflichtet, in bestimmten Haushalten sogenannte Smart Meter – intelligente Messsysteme – einzubauen. Das betrifft Haushalte mit einem Jahresstromverbrauch von mehr als 6.000 Kilowattstunden, Haushalte, die eine Photovoltaikanlage mit 7 bis 100 Kilowatt installierter Leistung haben, und Haushalte mit einer steuerbaren Verbrauchseinrichtung, zum Beispiel Wärmepumpe, E-Ladestation oder andere.

In allen anderen Haushalten wird lediglich ein digitaler Stromzähler eingebaut. Sie können allerdings beim Messstellenbetreiber – in der Regel ist das der örtliche Netzbetreiber – auch den Einbau eines Smart Meter verlangen. Diese senden regelmäßig Daten über den Stromverbrauch an Stromversorger und Netzbetreiber sowie an den Messstellenbetreiber. Ab 2025 müssen Haushalte mit einem Smart Meter dynamische Stromtarife angeboten bekommen.

Verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung auch bei Wärmepumpen

Seit 01.10.2024 müssen auch in Mehrfamilienhäusern, die überwiegend mit Wärme bzw. mit Wärme und Warmwasser aus Wärmepumpen versorgt werden, die Heizkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden, wie es bei Öl, Erdgas und Fernwärme der Fall ist. Das schreibt die novellierte Heizkostenverordnung vor. Wenn der anteilige Verbrauch der Nutzer zum Stichtag 01.10.2024 noch nicht erfasst wurde, gilt eine Übergangsfrist: Gebäudeeigentümer haben dann bis zum 30.09.2025 Zeit, entsprechende Geräte zur Verbrauchserfassung zu installieren (§ 12 (3) Heizkostenverordnung). Nach diesem Datum müssen sie die Heizkosten verbrauchsabhängig abrechnen.

Bestandsaufnahme zum Zustand von Etagenheizungen

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verpflichtet Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) mit Etagenheizungen bis zum 31.12.2024 ein Verfahren zur Bestandsaufnahme des Zustands ihrer Heizungen einzuleiten. Diese Maßnahme dient der frühzeitigen Vorbereitung auf mögliche spätere Heizungstausche. Wohnungseigentümergemeinschaften mit Etagenheizungen sind gesetzlich verpflichtet, bis zum 31.12.2024 beim Bezirksschornsteinfegermeister Daten aus dem Kehrbuch für jede Etagenheizung anzufordern. Relevant sind Informationen zu Art, zum Alter, zur Funktionsfähigkeit und zur Nennwärmeleistung der einzelnen Heizungen.

Zusätzlich müssen die WEGs bis zum genannten Datum direkt von den jeweiligen Eigentümern Auskünfte über die Heizungsanlagen und -ausstattungen, die zum Sondereigentum gehören, anfragen:

über den Zustand ihrer Heizung (unter anderem, ob diese in der Vergangenheit bereits einmal oder mehrmals ausgefallen ist),
über die Anzahl der Heizkörper in der Wohnung und deren Funktionstüchtigkeit,
über durchgeführte Reparaturen an der Heizung,
über Veränderungen, die an Heizung, Leitungen oder Heizkörpern vorgenommen wurden.

Ebenfalls wichtig sind Informationen darüber, ob Maßnahmen zur Effizienzsteigerung vorgenommen wurden, zum Beispiel ein Austausch der Heizkörperventile.

Reformierte Grundsteuer

Ab 01.01.2025 wird die reformierte Grundsteuer auf Grundlage der neuen Regeln und neuen Hebesätze der Gemeinden erhoben. Die Grundsteuer berechnet sich anhand von 3 Variablen: Wert des Grundbesitzes (Grundsteuerwert) x Steuermesszahl x Hebesatz.

E-Rechnungspflicht auch für vermietende Eigentümer

Eine Änderung des Umsatzsteuergesetzes sieht die Einführung der elektronischen Rechnung vor – als Teil des Wachstumschancengesetzes. Die E-Rechnungspflicht tritt in Deutschland am 01.01.2025 für Unternehmen im B2B-Sektor in Kraft. Auch alle vermietenden Eigentümer – ganz gleich, ob sie umsatzsteuerfrei oder umsatzsteuerpflichtig vermieten – müssen ab 01.01.2025 elektronische Rechnungen empfangen, verarbeiten und archivieren können.

Die Pflicht zum Ausstellen von E-Rechnungen gilt hingegen nur für Vermietende, die zur Umsatzsteuer optieren, die also umsatzsteuerpflichtig an andere Unternehmer vermieten (gemäß § 9 UStG). Allerdings gilt noch bis Ende 2026 eine Übergangsfrist. Bis dahin sind auch weiterhin Papier- bzw. PDF-Rechnungen zulässig, sofern der Rechnungsempfänger dem zugestimmt hat.

Aktueller Beitrag

04.12.2025
News

Austauschpflicht für Bleileitungen – Eigentümer sollten jetzt handeln

Hintergrund ist das Verbot von Bleileitungen, welches am 12. Januar 2026 verbindlich in Kraft tritt (§ 17 TrinkwV). Ab diesem Zeitpunkt dürfen Bleirohre weder im Betrieb bleiben noch repariert oder übergangsweise weiterverwendet werden. Betroffen sind nicht nur Hauptleitungen, sondern auch einzelne Teilstücke, Stichleitungen oder Mischinstallationen. Zuständig für den Austausch ist stets der Eigentümer der Immobilie.

Vor allem ältere Gebäude betroffen

„Das Thema betrifft in erster Linie ältere Gebäude, die noch aus der Zeit vor 1973 stammen“, erklärt Anika Schönfeldt-Schulz, Vorsitzende des IVD Nord. „Gerade in Mehrfamilienhäusern mit gemischtem Leitungsbestand ist es wichtig, jetzt Klarheit zu schaffen, ob eventuell noch Bleileitungen oder bleihaltige Teilstücke vorhanden sind.“

Das Ziel der Verordnung ist der konsequente Gesundheitsschutz. Blei kann sich aus alten Rohren lösen und ins Trinkwasser übergehen – mit potenziell schädlichen Folgen insbesondere für Säuglinge und Kinder. Eigentümer und Verwalter sind deshalb verpflichtet, den Zustand der Trinkwasserinstallation zu prüfen, mögliche Bleileitungen zu identifizieren und diese durch geeignete Materialien zu ersetzen oder stillzulegen. Wer erst kurz vor Ablauf der Frist reagiert, riskiert nicht nur Bußgelder, sondern auch Engpässe bei Handwerksbetrieben und steigende Kosten durch kurzfristige Aufträge.

Rechtzeitiger Austausch kann Folgekosten vorbeugen

Generell sind zwar Leitungsschäden in Gebäuden nicht häufiger geworden – die Zahl der Schadensfälle ist seit Jahren relativ stabil –, doch die Kosten pro Schaden steigen deutlich. Hauptgründe sind die gestiegenen Material- und Lohnkosten, aber auch die komplexeren Sanierungsvorgaben. Damit wächst der finanzielle Druck auf Eigentümer und Verwaltungen, rechtzeitig zu investieren und Instandhaltungsmaßnahmen strategisch zu planen. Ein rechtzeitiger Austausch von Bleileitungen kann also nicht nur gesundheitliche Risiken vermeiden, sondern auch Folgekosten und Versicherungsstreitigkeiten vorbeugen.

„Unsere Empfehlung ist klar: jetzt prüfen, planen und dokumentieren“, betont Carl-Christian Franzen, stellvertretender Vorsitzender des IVD Nord für Hamburg. „Wer frühzeitig handelt, vermeidet unnötigen Aufwand, sichert die Wasserqualität und erhält den Wert seiner Immobilie.“ Eine Bestandsaufnahme durch Fachbetriebe schafft Sicherheit – auch im Hinblick auf Nachweispflichten gegenüber Behörden oder Mietern.

Darüber hinaus rät der Verband, Sanierungen gegebenenfalls mit weiteren Instandhaltungsmaßnahmen zu kombinieren, etwa mit dem Austausch alter Rohrisolierungen oder der Erneuerung der Trinkwasserarmaturen. So lassen sich Synergien nutzen und Kosten bündeln.

Fristverlängerung? Nur in Ausnahmefällen

Der Energiedienstleister Techem informiert auf seiner Internetseite darüber, dass eine Fristverlängerung nur in folgenden Ausnahmefällen beantragt werden kann:

Eine kurzfristige Verlängerung über den 12. Januar 2026 hinaus ist möglich, wenn der Betreiber nachweisen kann, dass er rechtzeitig einen Auftrag zur Entfernung oder Stilllegung erteilt hat, dieser aber aus Kapazitätsgründen nicht fristgerecht abgeschlossen werden kann.
Eine langfristige Verlängerung bis maximal 12. Januar 2036 ist hingegen nur für Gebäudewasser-versorgungs- oder Eigenwasserversorgungsanlagen vorgesehen, bei denen das Trinkwasser ausschließlich für den eigenen Haushalt genutzt wird und soweit eine Schädigung der Gesundheit der betroffenen Verbraucher nicht zu erwarten ist.

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