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Urteil: Vermieter müssen Hinweisgeber unter Umständen preisgeben

Erhält ein Vermieter oder Verwalter Hinweise auf Missstände oder auf Fehlverhalten eines Bewohners, muss er diesem unter Umständen mitteilen, wer der Beschwerdegeber war. Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH).

Der Fall: Mitbewohner beschwerten sich über Missstände

Die Mitbewohner einer Hausgemeinschaft beschwerten sich über den Mieter einer Wohnung in dem Mehrfamilienhaus. Daraufhin verfasste die Vermieterin den folgenden Brief: „Auf Grund von Beschwerden über starke Geruchsbelästigung und Ungeziefer im Treppenhaus möchten wir eine Begehung Ihrer Wohnung durchführen. Unser Mitarbeiter […] wird die Wohnungsbesichtigung durchführen“. Bei der Begehung wurde ein verwahrloster Zustand der Wohnung festgestellt. Der Mieter erhielt ein weiteres Schreiben mit der Aufforderung zur Reinigung und einem zweiten Begehungstermin. Der betroffene Mieter forderte seine Vermieterin unter Verweis auf die Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) dazu auf, ihm die Beschwerdegeber namentlich zu nennen. Aus Datenschutzgründen verweigerte die Vermieterin die Nennung der Namen und teilte ihm mit, die Beschwerden wurden revidiert und man könne die „Sache ruhen lassen“.

Das Urteil: Vermieterin muss Namen preisgeben

Anders als das Landgericht und das Oberlandesgericht, gab der BGH dem Mieter Recht und führte dafür verschiedene Gründe auf. So seien unter anderem die Beschwerden wegen des direkten Bezugs auf die Wohnung des Klägers „personenbezogene Daten, die mittelbar den Kläger beträfen“. Zudem befand der BGH, dass dem Kläger die Möglichkeit gegeben werden muss, Unterlassungsansprüche gegen den Hinweisgeber geltend zu machen, falls sich die Beschwerden als unwahr erweisen.

[BGH VI ZR 14/21]

 

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  • 11.07.2024
  • News
Einliegerwohnung: zwei Haushalte unter einem Dach

Anforderungen an Einliegerwohnungen

Nicht immer sind es nur wirtschaftliche Gründe, die für die Schaffung einer Einliegerwohnung im eigenen Haus sprechen. Auch Veränderungen der Lebensumstände, wenn etwa ein Elternteil aufgenommen werden soll oder nahe gelegener Wohnraum für eine 24-Stunden-Pflegekraft nötig ist, lassen nicht wenige Hausbesitzer über die Einrichtung einer Einliegerwohnung nachdenken.

Dipl. Ing. Marc Ellinger, Leiter des VPB-Regionalbüros Freiburg-Südbaden, weist darauf hin, dass die Einliegerwohnung sich zwar unter demselben Dach wie der Hauptwohnbereich befindet, aber eine separierte, in sich abgeschlossene Einheit mit hinreichender Tageslichtversorgung bilden muss. Sie verfügt in der Regel über einen eigenen Zugang; darüber hinaus müssen Wände und Decken den üblichen Anforderungen an Schall- und Brandschutz genügen.

Bei Neubauten ist es ratsam, die Voraussetzungen für eine Einliegerwohnung bereits in der Planung zu berücksichtigen – das erleichtert den späteren Umbau enorm. Da die Ausstattung der Einliegerwohnung alle privaten Wohnfunktionen und -abläufe unabhängig vom Vermieterhaushalt gewährleisten muss, braucht es in jedem Fall eine Kochgelegenheit sowie ein Bad mit WC. Ob ein Haus die nötigen baulichen Voraussetzungen für die Einrichtung einer Einliegerwohnung mitbringt, kann am besten ein unabhängiger Bausachverständiger einschätzen. Je nach Bundesland ist auch eine Baugenehmigung erforderlich.

Einliegerwohnung und Mietrecht

Der wichtigste Punkt bei der Vermietung einer Einliegerwohnung ist der eingeschränkte Kündigungsschutz durch den Vermieter. Der Vermieter kann den Mietvertrag ohne Angabe von Gründen kündigen. Die Fristen variieren zwischen drei Monaten bis hin zu einem Jahr, abhängig von der Wohndauer.

Auch bei der Betriebskostenabrechnung gibt es in dieser Konstellation Besonderheiten: So kann der Vermieter zum Beispiel die Heizkosten verbrauchsunabhängig abrechnen. Es genügt eine Abrechnung nach Quadratmetern. Für den Vermieter ergeben sich zudem steuerliche Vorteile: So kann er unter Umständen die Einliegerwohnung anteilig über die AfA abschreiben und – bei Fremdfinanzierung – Zinskosten steuerlich geltend machen.

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