Jahresende: Verjährung von Ansprüchen kann für Wohnungseigentümergemeinschaften teuer werden

Der Verband WiE informiert über das Umgehen mit offenen Forderungen in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) und zeigt auf, wo Fallstricke lauern.

Verwaltung muss aktiv werden

Bei Wohnungseigentümergemeinschaften ist die Eintreibung offener Forderungen Aufgabe der Verwaltung. „Die Verwaltung muss offene Forderungen stets im Blick haben und zeitnah eintreiben, um eine Verjährung von Ansprüchen zu verhindern“, erklärt Dr. Sandra von Möller, Vorständin des Verbraucherschutzverbands Wohnen im Eigentum (WiE). Dies sieht auch die Rechtsprechung so, da eine Verjährung von Ansprüchen zu finanziellen Nachteilen für die WEG führen kann.

Wichtige Bedeutung des Vermögensberichts

Offene Forderungen müssen im Vermögensbericht der WEG ausgewiesen werden. „Sinnvoll ist zudem ein Hinweis auf die Fälligkeit offener Forderungen sowie darauf, ob über sie schon gerichtliche Schritte eingeleitet wurde. So lässt sich auf einen Blick eine anstehende Verjährung erkennen und rechtzeitig verhindern“, rät Dr. Sandra von Möller. „WEGs sollten deshalb per Beschluss festlegen, dass solche Details in den Vermögensbericht aufgenommen werden.“

Hausgeldrückstände und Rückstände aus Sonderumlagen

Für Zahlungsansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber den einzelnen Eigentümern aufgrund von Hausgeldrückständen und Sonderumlagen gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren gemäß BGB. Die Frist beginnt jeweils mit dem Schluss des Jahres, in dem die Forderung fällig wird.

Der Wirtschaftsplan der WEG legt für die Wohnungseigentümer monatliche Hausgeldvorauszahlungen fest. Diese werden im laufenden Jahr fällig. Die Verjährungsfrist für Hausgeldvorauszahlungen aus dem Jahr 2022 beginnt daher mit Ablauf des 31.12.2022 und endet mit Ablauf des 31.12.2025. Dies gilt auch für Sonderumlagen, die im Jahr 2022 fällig wurden.

Nachforderungen aus der Abrechnungsspitze

Müssen Wohnungseigentümer nach dem Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Abrechnungsspitzen der Jahresabrechnung eine Nachzahlung an die WEG leisten und haben diese Forderung nicht erfüllt, gilt ebenfalls eine Verjährungsfrist von drei Jahren – ab dem Ende des Jahres, in dem der Beschluss der WEG über die Abrechnungsspitze und deren Fälligkeit erfolgt ist. „Dies sorgt nicht selten für Verunsicherung in WEGs und birgt das Risiko, dass Forderungen zu früh als verjährt angesehen werden“, informiert Dr. Sandra von Möller.

Ansprüche auf Nachforderungen aus der Jahresabrechnung 2021 verjähren also erst zum 31.12.2025, sofern der Beschluss über die Abrechnungsspitze und ihre Fälligkeit im Jahr 2022 gefasst wurde.

Regressansprüche gegen Verwalter

Möchte eine WEG Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter geltend machen, da ihr ein Schaden aufgrund einer Pflichtverletzung des Verwalters entstanden ist, muss sie ebenfalls die dreijährige Verjährungsfrist gemäß BGB beachten. Hier ist der Beginn der Frist wichtig: Diese startet nicht mit der Kenntnis einzelner Eigentümer von der Pflichtverletzung, sondern erst wenn die WEG als Verbund davon Kenntnis erlangt. Für WEGs bedeutet dies: „Fehlerhafte Entscheidungen und fehlerhafte Handlungen der Verwaltung können potenziell noch Jahre später haftungsrechtlich relevant werden, sofern die Gemeinschaft als Ganzes erst entsprechend spät davon erfährt“, so Dr. Sandra von Möller.

Ansprüche auf Rückbau ungenehmigter baulicher Veränderungen

Wenn ein einzelner Wohnungseigentümer ohne Beschluss eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum vorgenommen hat, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen, dass der ordnungsgemäße Zustand wiederhergestellt wird. Aber Achtung: Gegenüber dem Wohnungseigentümer gilt die dreijährige Verjährungsfrist, nicht jedoch gegenüber der WEG. Das bedeutet: Nach deren Ablauf kann der verantwortliche Eigentümer nicht mehr verpflichtet werden, den Rückbau auf eigene Kosten vorzunehmen. Stattdessen muss die WEG dann den Rückbau selbst bezahlen und der Eigentümer ist nur verpflichtet, diesen zu dulden. Dieses Szenario kann für die Gemeinschaft sehr kostenintensiv werden.

Ansprüche aus Mietverhältnissen

Für Mietforderungen, also etwa Miete oder Betriebskosten aus dem Mietverhältnis, gilt ebenfalls die dreijährige Regelverjährung. Das heißt: Wer als Wohnungseigentümer seine Wohnung vermietet hat und noch offene Forderungen aus dem Jahr 2022 bestehen, muss ebenfalls bis zum Jahresende handeln, falls noch nicht geschehen. Dies ist auch für WEGs relevant, beispielsweise wenn sie ein Ladenlokal vermietet haben. Die dreijährige Frist gilt auch für Rückstände aus der Betriebskostenabrechnung. Ansprüche aus der Betriebskostenabrechnung 2021 verjähren erst zum 31.12.2025, da diese Abrechnung der Mieter erst 2022 mitgeteilt werden konnte. Aber Achtung: Forderungen wegen Schäden in der Wohnung verjähren binnen 6 Monaten ab dem Zeitpunkt, wenn der Vermieter die Wohnung zurückerhält.

So sollte die Verwaltung vorgehen – gerichtliches Mahnverfahren oder Klage

Um die Verjährung zu stoppen, stellt das gerichtliche Mahnverfahren eine Möglichkeit dar. Dieses ist in der Regel kostengünstig und eignet sich vor allem bei einfachen Sachverhalten, wo ein Streit über die Forderung unwahrscheinlich ist. Damit kann die Verjährung verhindert und ein vollstreckbarer Titel gegen den Schuldner erlangt werden. „Ein Mahnverfahren sollte so schnell wie möglich eingeleitet werden, denn wenn die Adresse des Schuldners nicht bekannt ist und der Bescheid deshalb nicht zugestellt werden kann, verjährt der Anspruch Ende des Jahres trotz Mahnbescheids“, sagt Dr. Sandra von Möller.

Alternativ kann die Verjährung offener Forderungen mit einer Klage gestoppt werden. Hierbei ist eine öffentliche Zustellung möglich, mit der ein Gerichtsverfahren auch dann eingeleitet werden kann, wenn die Gegenseite nicht erreichbar ist. Zuvor muss aber die Verwaltung nachweisen, dass sie versucht hat, eine ladungsfähige Anschrift herauszufinden, z. B. über Auskünfte aus dem Melderegister. Die Klage muss die Wohnungseigentümergemeinschaft, vertreten durch die Verwaltung, beim zuständigen Amtsgericht einreichen.

Aktueller Beitrag

05.02.2026
News

Kommunale Wärmeplanung: Was Eigentümer beachten sollten

Nach dem Wärmeplanungsgesetz müssen Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern ihren Wärmeplan bis zum 30. Juni 2026 vorlegen, kleinere Kommunen bis zum 30. Juni 2028. Immer mehr Städte und Gemeinden in Deutschland arbeiten daher an ihrer kommunalen Wärmeplanung. Laut Angaben der Deutschen Energieagentur hatten Ende 2025 deutschlandweit 8 Prozent der Kommunen ihre Wärmeplanung abgeschlossen, weitere 45 Prozent sind derzeit damit beschäftigt, die Planung zu erstellen. Ob und wann ein Wärmenetz dann tatsächlich gebaut oder erweitert wird, hängt allerdings von den Plänen der Wärmeversorger ab.

Hat die Gemeinde mit Ablauf der Frist keinen Wärmeplan aufgestellt, gelten die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (§ 71 ff. GEG). Eigentümer dürfen dann nur noch neue Heizungen einbauen, die 65 Prozent der erzeugten Wärme aus erneuerbaren Energien gewinnen.

Grundstücksbezogene Gebietsausweisung folgt auf fachliche Wärmeplanung

Hat eine Kommune ihre Wärmeplanung bereits vor Ablauf der gesetzlichen Frist erstellt, führt dies für Eigentümer nicht automatisch zu konkreten rechtlichen Folgen. Die fachliche Wärmeplanung zeigt zunächst nur, wie eine Stadt oder Gemeinde künftig klimaneutral mit Wärme versorgt werden kann und welche Gebiete sich grundsätzlich für Fern-, Nahwärme oder dezentrale Lösungen eignen. Sie bildet damit die strategische Grundlage für technische und wirtschaftliche Machbarkeitsstudien und die daraus abgeleitete Ausbauplanung der Stadtwerke.

„Entscheidend ist vielmehr, ob die Kommune auch grundstücksbezogen konkrete Gebiete als Fernwärmegebiete ausgewiesen hat“, so von Möller. Eine solche Ausweisung erfolgt in Form einer Satzung, einer Rechtsverordnung oder einer Allgemeinverfügung. Nur dann greifen die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes zum Anteil erneuerbarer Energien und zwar bereits einen Monat später – auch wenn die gesetzliche Frist noch nicht abgelaufen ist.

So hat beispielsweise Bonn bereits öffentlich über die kommunale Wärmeplanung informiert, aber bisher keine Gebiete ausgewiesen. Hieraus ergibt sich keine Handlungspflicht. Einige Städte, etwa Augsburg, weisen in ihren Wärme-Ausbaukarten bereits aus, welche konkreten Grundstücke an die Fernwärme angeschlossen werden können. Dort gelten die erwähnten Vorgaben des GEG bereits.

Anschluss- und Benutzungszwang muss Kommune separat beschließen

Manche Kommunen haben einen Anschluss- und Benutzungszwang für Fernwärme festgelegt. Dies erfolgt in der Regel durch Landes- oder Kommunalrecht, beispielsweise durch eine kommunale Satzung. Dann sind Eigentümer in der Regel verpflichtet, die Fernwärme abzunehmen. Allerdings wird häufig die Möglichkeit eingeräumt, sich von der Pflicht befreien zu lassen. Wer bereits vorher eine gebäudebezogene Heizung hat, die auf erneuerbaren Energien basiert, kann so unter Umständen eine Befreiung vom Anschlusszwang mit der Kommune beantragen.

„Falls bei Ihnen ein Anschlusszwang besteht und Sie schon eine Heizungsanlage haben, die die Vorgaben des GEG erfüllt, sollten Sie in einen Blick in die jeweilige Satzung werfen und prüfen, was Sie für die Erteilung einer Ausnahme tun müssen“, rät Dr. Sandra von Möller.

Vor- und Nachteile von Fernwärme

Fernwärme kann sich finanziell lohnen und klimafreundlich sein, hat jedoch auch ihre Tücken. Die Verbraucherzentrale fasst die Vor- und Nachteile von Fernwärme zusammen.

Die Vorteile im Überblick

Platzersparnis & geringer Aufwand: Da weder ein eigener Heizkessel noch Lagerflächen für Brennstoffe benötigt werden, entfallen hohe Initialkosten. Zudem müssen Sie sich nicht um die Wartung der Anlage, den Schornsteinfeger oder den Brennstoffeinkauf kümmern.
Ökologischer Mehrwert: Fernwärme trägt zum Klimaschutz bei, da sie oft auf Kraft-Wärme-Kopplung sowie industrieller Abwärme basiert. Da auch der Anteil erneuerbarer Energien stetig steigt, lohnt sich ein Blick auf den spezifischen Energiemix Ihres Anbieters.
Wirtschaftliche Attraktivität: Abhängig vom Anbieter können die Preise günstig sein, was Fernwärme zu einer kosteneffizienten Heizmethode macht.
Finanzielle Förderung: Viele Kommunen und Stadtwerke unterstützen den Netzanschluss mit Zuschüssen, die je nach Gebäudegröße und Wärmebedarf meist zwischen 500 und 3.000 Euro liegen.
Hohe Langlebigkeit: Im direkten Vergleich zu klassischen Heizsystemen zeichnen sich Fernwärmeübergabestationen durch eine deutlich längere Lebensdauer aus.

Die Nachteile im Überblick

Fehlender Wettbewerb: Da Fernwärmenetze lokale Monopole bilden, gibt es keine Wahlmöglichkeit beim Anbieter. Ein Wechsel – wie etwa bei Strom oder Gas – ist nicht möglich, was besonders bei hohen Preisen problematisch sein kann. Der Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv) setzt sich hier bereits für Reformen ein.
Langfristige Bindung: Ein Fernwärmeanschluss ist eine Entscheidung mit weitreichenden Konsequenzen über viele Jahre hinweg und bedarf daher einer sorgfältigen Abwägung.

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