Jahresabrechnungen von WEGs: Darauf sollten Sie bei der Prüfung achten

Verwaltungen sind gesetzlich dazu verpflichtet, den Wohnungseigentümern jährlich eine Jahresabrechnung, einen Wirtschaftsplan und einen Vermögensbericht über die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums vorzulegen. Mit der Jahresabrechnung sollen alle Eigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft Auskunft über die Verwendung der eingenommenen Gelder der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) erhalten.

Wenn in der Gemeinschaftsordnung oder dem Verwaltervertrag einer WEG nichts anderes festgelegt ist, muss die Verwaltung die Jahresabrechnung in der Regel bis spätestens zum 30.06. des Folgejahres vorlegen, so die einschlägige Rechtsprechung.

Bevor die Jahresabrechnung aber in der Eigentümerversammlung zum Diskussionsgegenstand wird, sollte zunächst der Verwaltungsbeirat der WEG die Jahresabrechnung und den Vermögensbericht prüfen – diese Pflicht ist im Wohnungseigentumsgesetz vorgeschrieben. „Aber auch die einzelnen Wohnungseigentümer selbst sollten aktiv werden und ihre Einzelabrechnung überprüfen“, empfiehlt Dr. Sandra von Möller, Vorständin des Verbraucherschutzverbands Wohnen im Eigentum (WiE).

Prüfung der Jahresabrechnung durch den Beirat: Belege, Rechnungen, Kontoauszüge, Rücklagen

Der Verwaltungsbeirat sollte einen Prüfbericht in Textform erstellen und diesen den Wohnungseigentümern möglichst vor der Eigentümerversammlung zukommen lassen. In dem Bericht sollten nicht nur die Ergebnisse der Prüfung enthalten sein, sondern auch eine Empfehlung zum weiteren Vorgehen der Wohnungseigentümergemeinschaft und zur Beschlussfassung.

Folgende Punkte sind bei der Prüfung durch den Verwaltungsbeirat besonders wichtig:

Belege: Eine kaufmännische Grundregel ist, dass für jede Zahlung ein Beleg vorhanden sein muss.
Originale: Rechnungen, Bankkontenauszüge und weitere Unterlagen sollten immer als Original vorhanden sein – und auch als solche bei der Prüfung dem Verwaltungsbeirat vorgelegt werden.
Bankkontostände: Ein schneller Test ist, ob die in der Gesamtabrechnung aufgeführten Einnahmen und Ausgaben tatsächlich mit dem realen Kontostand zum Jahresende übereinstimmen, ist leicht durchzuführen. Dazu werden von der Summe der Anfangsbestände der Bankkonten am 1.1. alle Einnahmen hinzugerechnet und alle Ausgaben abgezogen. Stimmt das Ergebnis mit der Summe der Bankkontostände am Ende des Jahres überein, dann stimmt die Rechnung. Geht die Rechnung nicht auf, dann muss die Verwaltung erklären, woran das liegt.
Rücklagen: Der Verwaltungsbeirat sollte unbedingt prüfen, wie hoch die Rücklagen, insbesondere die Erhaltungsrücklage für Modernisierungen und Sanierungen, der WEG sind und wie diese angelegt ist. Diese Information muss im Vermögensbericht, der gesetzlich vorgeschrieben ist, enthalten sein. Auch die Entwicklung der Erhaltungsrücklage sollte darin dargestellt sein.
Hausgeldrückstände: Ein besonderes Augenmerk sollte der Beirat darauf legen, ob Hausgeldrückstände – falls vorhanden – im Vermögensbericht aufgeführt sind, inklusive Verzugszinsen.

Wohnungseigentümer: Vor allem Kostenverteilungsschlüssel und Heizkosten prüfen

In den Einzelabrechnungen werden die zu verteilenden Kosten und Erträge des Wirtschaftsjahres den einzelnen Wohnungen zugeordnet. Ihre Einzelabrechnung müssen die einzelnen Eigentümer selbst überprüfen, zum Beispiel ob die richtigen Kostenverteilungsschlüssel angewendet wurden und ob die Vorgaben zur Abrechnung der Heizkosten korrekt umgesetzt wurden.

Dennoch ist es empfehlenswert, dass die Eigentümer auch die Gesamtabrechnung unter die Lupe nehmen, denn Fehler in der Gesamtabrechnung wirken sich in der Regel auch auf die Einzelabrechnungen aus.

Fehler möglichst noch vor der Eigentümerversammlung korrigieren lassen

Wenn Eigentümer Fehler in der Jahresabrechnung feststellen, sollten sie versuchen, diese noch vor der Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung korrigieren zu lassen, um so eine Anfechtung des Beschlusses vor Gericht zu vermeiden.

Hierfür ist es sinnvoll, Fehler erst einmal mit dem Verwaltungsbeirat abzuklären und diese dann möglichst frühzeitig vor der Eigentümerversammlung der Verwaltung mitzuteilen und eine Korrektur zu verlangen. Dann besteht die Chance, dass die Verwaltung noch vor dem Versammlungstermin korrigierte Abrechnungen erstellen und verteilen kann und dass dann über diese beschlossen wird.

Beschluss in der Eigentümerversammlung über die Abrechnungsspitze

Die Wohnungseigentümer beschließen seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes 2020 nicht mehr über die Jahresabrechnung als Ganzes, sondern nur noch über die Abrechnungsspitze der Wohnungseigentümergemeinschaft, also über die Summe der Abrechnungsspitzen der einzelnen Wohnungen. Dabei handelt es sich jeweils um die Differenz zwischen den Hausgeld-Vorauszahlungen gemäß Wirtschaftsplan und den tatsächlich in der Wirtschaftsperiode entstandenen Kosten – im Ergebnis entweder eine Nachzahlung oder eine Erstattung.

Anfechtung des Beschlusses

Angefochten werden kann seit der WEG-Reform nur noch der Beschluss über die Abrechnungsspitze, nicht mehr die Jahresabrechnung als Ganzes. Der BGH hat kürzlich klargestellt, dass auch Teile der Jahresabrechnung angefochten werden können (Urteil vom 11.4.2025, Az, V ZR 96/24).

Aktueller Beitrag

11.12.2025
News

Studie: Elektromobilität und das Potenzial von Mehrfamilienhäusern

70 Prozent der Wohnungen liegen in Mehrparteienhäusern

Etwa 80 Prozent der in Deutschland zugelassenen Elektroautos werden daheim geladen. Steht das Fahrzeug vor einem Eigenheim, ist es meist kein Problem, einen Ladeplatz einzurichten. Jedoch befinden sich etwa 70 Prozent der Wohnungen in Deutschland in Mehrparteienhäusern und sind größtenteils vermietet. Das macht es schwieriger, die Bewohner und Bewohnerinnen mit Ladeinfrastruktur zu versorgen – was aber für viele Menschen Bedingung ist, um ein eigenes Elektroauto anzuschaffen.

Um diese potenziellen Nutzer: von Elektroautos in Mehrparteienhäusern beim Hochlauf der Elektromobilität mitzunehmen, ist es wichtig, die Herausforderungen beim Aufbau von Ladeinfrastruktur anzugehen.

Die Studie »Laden in Mehrparteienhäusern« zeigt neben den rechtlichen Rahmenbedingungen auch die Perspektiven der Wohnungswirtschaft und der Bewohner auf und leitet daraus Handlungsempfehlungen ab. Das Fraunhofer-Institut für System- und Innovationsforschung ISI leitete die Studie, die im Rahmen der Begleitforschung zum BMFTR-Technologieprogramm »IKT für Elektromobilität« entstanden ist.

Rechtlicher Rahmen ist einfacher geworden – aber nicht einfach genug

Zunächst hat das Projektteam etwas Erfreuliches festgestellt: Die rechtlichen Rahmenbedingungen haben sich verbessert. Unter anderem ist ab 2026 in allen Bundesländern keine Baugenehmigung mehr nötig, um Ladepunkte einzurichten. Zudem dürften private Ladepunkte in Mehrparteienhäusern von den jüngsten Erleichterungen bei Netzentgelten und Stromsteuer für das bidirektionale Laden ebenfalls sehr profitieren. Gleichzeitig legen verbindliche Vorgaben für Neubauten und Renovierungen den Einbau von und die Vorbereitung für Lademöglichkeiten fest. Doch die Umsetzung von Ladeinfrastruktur in Mehrparteienhäusern ist weiterhin komplex, dies sollte laut den Autoren und Autorinnen der Studie vereinfacht werden.

Wohnungswirtschaft braucht stabile Bedingungen

Die Wohnungswirtschaft ist ein zentraler Akteur für den Ausbau von Ladeinfrastruktur. Um ein Bild der Perspektive der Wohnungswirtschaft zu bekommen, interviewten die Autoren vier kommunale Wohnungsunternehmen sowie drei Wohnungsgenossenschaften aus ganz Deutschland, die jeweils zwischen 3.000 und 80.000 Wohnungen betreuen.

Eine der zentralen Sorgen der Wohnungswirtschaft: Die unsichere zukünftige Nachfrage nach Elektroautos und Ladepunkten und eventuelle Vorleistungen für später nicht genutzte Infrastruktur. Zudem lässt die Netzanschlusskapazität meist nur eine begrenzte Anzahl gleichzeitiger Ladevorgänge zu. Hier kann ein Lastmanagement helfen. Dies verursacht aber zusätzliche Kosten, ebenso wie die eventuelle Einbindung einer Photovoltaik-Anlage. Oft ist die Ladeinfrastruktur für die Wohnungswirtschaft (noch) nicht wirtschaftlich.

Zudem gibt es insbesondere in Städten oft nicht genug Stellplätze für alle Autos, und die Umwandlung von Verbrenner-Stellplätzen in reine Elektroauto-Ladeplätze hat aufgrund des Parkdrucks Konfliktpotenzial. Auch ist nicht immer klar, ob und wie sich die Kosten der Ladeplätze auf alle Parteien umlegen lassen.

Gleichzeitig betonen die Autoren, dass ein Angebot an Ladeinfrastruktur gerade in Gebieten, in denen das Wohnungsangebot größer als die Wohnungsnachfrage ist, einen Standort für Mietende attraktiver machen kann.

Ladelösungen unterschiedlich attraktiv für Bewohner

Für die erfolgreiche Nutzung der Infrastruktur ist die Nutzerfreundlichkeit und Akzeptanz durch die Bewohner zentral. Um deren Perspektiven zu erheben, befragten die Wissenschaftler und Wissenschaftlerinnen in einer repräsentativen Umfrage 1.472 Bewohnende von Mehrparteienhäusern in Deutschland.

Bezüglich unterschiedlicher Lademöglichkeiten ist die private Wallbox im Schnitt die attraktivste Lösung. Anderen Möglichkeiten stehen die Bewohnenden aber auch offen gegenüber, beispielsweise dem geteilten Laden im gleichen Wohnhaus und dem Laden am Arbeitsplatz. Lediglich eine Quartierslösung ohne Kostenvorteil und das öffentliche Laden finden sie wenig attraktiv.

Die Hälfte der Teilnehmer möchte 100 Meter oder weniger zwischen Wohnung und Ladestation zurückzulegen, allerdings sind etwa 20 Prozent der Befragten auch bereit, 500 Meter oder mehr zurückzulegen. Dies eröffnet unterschiedliche Möglichkeiten bei der Ausgestaltung von Ladelösungen.

Auch der Preis ist ein wichtiger Aspekt: Die Befragten wollen im Schnitt knapp 7 Euro für das Laden für eine Fahrt von 100 Kilometern bezahlen, was in etwa dem durchschnittlichen Haushaltsstromtarif entspricht. Für Kraftstoffe bezahlen die Befragten im Mittel gut 11,50 Euro.

Verlässliche Förderung und Kombinationen verschiedener Ladelösungen essenziell

Die Wohnungswirtschaft kann Multiplikator für den Ausbau von Ladeinfrastruktur sein. Insbesondere Wohnungsunternehmen mit vielen Wohneinheiten an unterschiedlichen Standorten können einmal etablierte Lösungen an weiteren Standorten mit ähnlichen Charakteristika einsetzen und so Synergieeffekte nutzen und die Versorgung kosteneffizient gestalten.

Die Autoren der Studie empfehlen der Politik, für einen zügigen Hochlauf der Elektromobilität den Aufbau von Ladeinfrastruktur für Bewohnende von Mehrparteienhäusern verlässlich zu unterstützen und diesen auch finanziell zu fördern. So lassen sich unter anderem Unsicherheiten abbauen und die oft noch geringe Wirtschaftlichkeit der Ladeinfrastruktur verbessern. Die Politik sollte zudem unterschiedliche Lademöglichkeiten wie im Haus geteilte Ladepunkte mitdenken und die rechtliche Komplexität zeitnah weiter reduzieren.

Dr. Annegret Stephan, die das Projekt am Fraunhofer ISI geleitet hat, betont: „Beim Laden für Bewohnende von Mehrparteienhäusern gibt es keine one-size-fits-all-Lösung. Für einen effizienten Ausbau können unterschiedliche Lösungen ausgewählt und gegebenenfalls auch kombiniert werden. Neben den lokalen Gegebenheiten sind auch die Präferenzen der Bewohnenden entscheidend. Und nicht zu vergessen: Eine Lademöglichkeit kann insbesondere eine Mietwohnung auch attraktiver machen.“

Informationen zur Studie

Die Studie »Laden in Mehrparteienhäusern« hat das Fraunhofer-Institut für System- und Innovationsforschung ISI in Zusammenarbeit mit der Noerr Partnerschaftsgesellschaft mbB erstellt. Dies geschah im Rahmen der Begleitforschung des Technologieprogramms »IKT für Elektromobilität«, das vom Bundesministerium für Forschung, Technologie und Raumfahrt BMFTR gefördert wird.

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