IVD-Wohn-Preisspiegel: Hohe Mieten machen Eigentum attraktiver

„Wir beobachten eine Trendwende: Für viele Haushalte wird der Erwerb von Wohneigentum im Verhältnis zur Miete wieder attraktiver“, so IVD-Präsident Dirk Wohltorf. „Stabile Kaufpreise, steigende Einkommen und ein planbares Zinsniveau tragen zu einer Verbesserung der Finanzierungsvoraussetzungen bei.“

Eigentum wird erschwinglicher

Während Neubauten zuletzt leichte Preiszuwächse verzeichneten, blieben Einfamilien- und Reihenhäuser im Bestand weitgehend stabil. Besonders bei Bestandsobjekten lohnt sich deshalb, nicht nur in Anbetracht der vielerorts angespannten Mietwohnungsmärkte über einen Kauf nachzudenken. Die Daten zeigen: Im Bestand sind Zins und Tilgung des Erwerbs häufig gleichauf mit der Miete eines vergleichbaren Objektes.

Neuvertragsmieten steigen weiter

Unterdessen haben Neuvertragsmieten bundesweit zugelegt: Im Bestand kletterten sie um rund drei bis vier Prozent auf 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter, im Neubau um 3,5 bis 4,5 Prozent auf 12,60 bis 14,40 Euro. Verantwortlich dafür ist die anhaltend geringe Neubautätigkeit, die das Angebot verknappt.

„Die Schere zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten geht immer weiter auseinander“, betont Wohltorf. „Das liegt an fehlendem Neubau, niedrigen Kappungsgrenzen und einem eingefrorenen Umzugsgeschehen. Mieter verharren in Wohnungen, die oft nicht mehr zu ihrem Lebensbedarf passen – das verschärft die Knappheit zusätzlich.“

Markt mit neuer Dynamik

Das Transaktionsgeschehen hat wieder Fahr aufgenommen. Im zweiten Quartal 2025 wurden in Deutschland Immobilien im Wert von 70 Milliarden Euro umgesetzt – ein Plus von 21 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Das Vertrauen in den Markt und die Bereitschaft, in Immobilien zur Eigennutzung oder Kapitalanlage zu investieren, steht und fällt jedoch mit der marktgerechten Bepreisung: In guter Lage finden Objekte mit realistischen Preisvorstellungen im Schnitt innerhalb von drei bis vier Monaten Käufer. Zu hoch bepreiste Wohnungen und Häuser, die sich in einem deutlich größeren Wettbewerb mit vergleichbaren Angeboten behaupten müssen als noch vor drei Jahren, sind hingegen oft länger als ein halbes Jahr auf dem Markt und können erst nach ein oder zwei Preisreduzierungen erfolgreich vermarktet werden. „Nach dem flächendeckenden Preisrutsch in den vergangenen Jahren sehen wir jetzt stabile bis leicht steigende Entwicklungen – insbesondere bei gut sanierten Objekten in gefragten Lagen“, so Wohltorf.

Weiterhin rückt die Energieeffizienz immer mehr in den Fokus. Sanierte Wohnungen verteuerten sich zuletzt spürbar, während unsanierte Altbauten oft nur mit deutlichen Preisabschlägen vermittelbar sind. „Der energetische Zustand ist inzwischen ein entscheidender Marktfilter. Käufer achten mehr denn je darauf – nicht zuletzt, weil Banken schlechte Energiebilanzen mit Aufschlägen sanktionieren“, führt der IVD-Präsident aus.

Für Kapitalanleger hellen sich die Perspektiven ebenfalls auf: Das Zusammenspiel aus stabilen Preisen und steigenden Mieten sorgt dafür, dass Immobilieninvestments wieder wirtschaftlicher werden. Gerade in Städten wie Hamburg, München oder Stuttgart verbessert sich das Verhältnis von Kaufpreis und Mietertrag deutlich.

Großstädte stagnieren – Klein- und Mittelstädte gewinnen

Während die Metropolen ein gemischtes Bild zeigen und die Preise dort überwiegend stagnieren, können Klein- und Mittelstädte ihre Attraktivität weiter steigern. Niedrigere Einstiegspreise, eine hohe Lebensqualität und stabile Preisentwicklungen machen sie zunehmend interessant. Einfamilienhäuser kosten in Mittelstädten im Schnitt rund 365.000 Euro – etwa 40 Prozent weniger als in den Großstädten. In Kleinstädten liegt der Durchschnitt sogar bei rund 280.000 Euro.

„Das zeigt: Jenseits der Metropolen bleibt Wohnen für breite Schichten der Bevölkerung erschwinglich.“, so Wohltorf.

Fazit und Ausblick

Insgesamt bleibt der Wohnungsmarkt von Gegensätzen geprägt: steigende Mieten bei stabilen Preisen, eine wieder erstarkende Nachfrage nach Eigentum bei gleichzeitigem Neubau-Stillstand, eine wachsende Dynamik in Transaktionen bei gebremster Baupolitik.

„Die Entwicklung der Mieten und Preise spricht eine deutliche Sprache, die die Politik nun in die richtigen Maßnahmen übersetzen muss“, erklärt Wohltorf:

„Wir brauchen ein Förderprogramm für den Eigentumserwerb, um das derzeit wieder bessere Verhältnis von Kapitaldienst zu Miete zu hebeln.
Wir brauchen ein Förderprogramm für die energetische Sanierung der Bestandsobjekte, das – anders als „Jung kauft Alt“ – die Lebensrealitäten der jungen Käufer berücksichtigt.
Wir brauchen den Bau-Turbo auch für Ein- und Zweifamilienhäuser, um in dem Bereich, in dem über das Aufstiegsversprechen der jungen Generation am deutlichsten entschieden wird, mehr Angebot zu schaffen und damit auch die Mietwohnungsmärkte zu entlasten.“

„Der Weg zu einer echten Wohnwende führt nicht über neue Regulierungen und Verbote, sondern über Deregulierung, die Stärkung privaten Eigentums und die Mobilisierung privaten Kapitals. Der IVD steht bereit, diesen Dialog konstruktiv zu begleiten“, so Wohltorf abschließend.

Aktueller Beitrag

13.11.2025
News

Trotz gleichem Zinsniveau: Monatliche Belastung für Immobilienkäufer niedriger als vor 3 Jahren

Bauzinsen derzeit auf gleichem Niveau wie vor 3 Jahren; Wohnungspreise seitdem aber vielerorts gesunken
Monatliche Annuitätenrate beim Wohnungskauf aktuell in 49 von 80 deutschen Großstädten geringer als im Oktober 2022
Größte Einsparungen pro Monat in München (-209 Euro), Stuttgart (-187 Euro) und Frankfurt (-150 Euro)
Höhere Belastung dagegen in 30 Städten: Bonn (+84 Euro), Darmstadt (+77 Euro) und Koblenz (+63 Euro) mit stärksten Anstiegen der Monatsrate

Die Zinsen für Immobilienfinanzierungen liegen derzeit auf dem gleichen Niveau wie vor 3 Jahren. Wer ein Immobiliendarlehen aufnimmt, muss aktuell im Schnitt mit rund 3,65 Prozent bei zehnjähriger Zinsbindung rechnen, also genauso viel wie im Oktober 2022. Trotzdem ist die monatliche Belastung für Käufer heute oftmals geringer als damals. Der Grund: Die Angebotspreise für Wohnimmobilien sind vielerorts gesunken. In 49 von 80 deutschen Großstädten ist die Darlehensrückzahlung deshalb günstiger – in der Spitze zahlen Käufer aktuell rund 200 Euro pro Monat weniger als im Oktober 2022. Das zeigt eine aktuelle Analyse von immowelt, in der die monatlichen Annuitätenraten beim Kauf einer 75-Quadratmeter-Bestandswohnung in den deutschen Großstädten zum 1. Oktober 2022 und 2025 miteinander verglichen wurden. Für die Berechnung der Annuitätenraten wurden 20 Prozent Eigenkapital (exklusive Kaufnebenkosten) angenommen und die Tilgung auf einen Zeitraum von 30 Jahren ausgerichtet.

„Wer heute eine Immobilie finanziert, profitiert in den meisten Großstädten von einer geringeren monatlichen Belastung als vor 3 Jahren“, sagt immowelt Geschäftsführer Dr. Robert Wagner. „Kaufinteressenten sollten aber nicht zu lange zögern: Die Angebotspreise von Wohnimmobilien ziehen seit geraumer Zeit wieder an und mit einem deutlichen Rückgang der Bauzinsen ist derzeit nicht zu rechnen. Die im Vergleich zu Ende 2022 oftmals günstigeren Konditionen für Immobilienkäufer könnten somit schon bald der Vergangenheit angehören.“

Spürbare Entlastung in Metropolen

Im Oktober 2022 war die Abkühlung des Immobilienmarktes bereits in vollem Gange. Kurz zuvor hatte der rasche Zinsanstieg eine längere Phase spürbarer Preisrückgänge eingeläutet. Aktuell liegen die Angebotspreise von Bestandswohnungen vielerorts noch immer unter dem damaligen Niveau, wodurch sich die monatliche Belastung bei der Darlehensrückzahlung für Käufer in vielen Städten reduziert hat. In den bevölkerungsreichsten Großstädten fallen die Rückgänge der Monatsrate zum Teil besonders deutlich aus. Am größten sind die Einsparungen in München, wo die Preise von Eigentumswohnungen im Vergleich zum Oktober 2022 spürbar gesunken sind: Vor 3 Jahren wurde eine 75-Quadratmeter-Bestandswohnung im Schnitt noch für 671.000 Euro angeboten, aktuell sind es 614.000 Euro. Die Kosten für den Immobilienkredit bei einem heute wie damals fälligen Zinssatz von 3,65 Prozent haben sich dadurch um 209 Euro pro Monat reduziert – von 2.456 Euro im Oktober 2022 auf aktuell 2.247 Euro.

Auch in anderen Metropolen ist die monatliche Rate für die Darlehensrückzahlung dank niedrigerer Immobilienpreise zurückgegangen. Wer heute eine Eigentumswohnung in Stuttgart finanziert, zahlt 187 Euro weniger als vor 3 Jahren, in Frankfurt beträgt die Ersparnis 150 Euro. In Hamburg und Berlin fällt die Entlastung etwas geringer aus: In der Hansestadt sank die Monatsrate beim Kauf einer 75-Quadratmeter-Bestandswohnung um 80 Euro, in der Hauptstadt um 70 Euro.

Bis zu 121 Euro monatliche Ersparnis in kleineren Großstädten

Nicht nur in den Metropolen, sondern auch in mehreren kleineren Großstädten profitieren Kaufinteressenten von niedrigeren Kaufpreisen und folglich gesunkenen Annuitätenraten. Besonders deutlich fällt der Rückgang in Ingolstadt aus, wo sich die Monatsrate bei der Finanzierung einer 75-Quadratmeter-Wohnung im Vergleich zu 2022 um 121 Euro reduziert hat. Auch in Freiburg sind die Kosten für die Immobilienfinanzierung spürbar gesunken – Käufer zahlen heute 113 Euro pro Monat weniger für Tilgung und Zinsen als vor 3 Jahren. Etwas geringer sind die Entlastungen in Augsburg (-84 Euro), Fürth (-77 Euro), Würzburg und Wolfsburg (je -74 Euro).

Mehrbelastung in 30 Städten

Zwar liegt die monatliche Annuität in vielen deutschen Großstädten noch immer niedriger als vor 3 Jahren, doch schmilzt dieser Vorteil zunehmend dahin. Die Immobilienpreise verteuern sich wieder und nähern sich in zahlreichen Städten zunehmend dem Niveau von 2022 an. In 30 von 80 Großstädten liegen die Angebotspreise von Bestandswohnungen inzwischen sogar bereits über dem damaligen Stand, wodurch auch die monatliche Belastung bei der Immobilienfinanzierung höher ausfällt. In Bonn kostete eine 75 Quadratmeter große Bestandswohnung im Oktober 2022 noch 294.000 Euro – aktuell zahlen Käufer im Schnitt 317.000 Euro. Bei einem Zinssatz von 3,65 Prozent ergibt sich daraus eine monatliche Annuität von 1.160 Euro – 84 Euro mehr als vor 3 Jahren.

Die zweitstärkste Mehrbelastung verzeichnet Darmstadt, wo die Monatsrate um 77 Euro höher ausfällt. Auch in Koblenz (+63 Euro) sowie in Jena und Halle (Saale) (jeweils +59 Euro) ist die Belastung um mehr als 50 Euro gestiegen.

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