Immobilienmarkt: Preisfaktor Energieeffizienzklasse

„Der energetische Zustand einer Immobilie wird aus Käufersicht immer wichtiger“, sagt immowelt Geschäftsführer Piet Derriks. „Objekte mit hohem Energiestandard haben seit der Energiekrise sowie der Diskussion um das Gebäudeenergiegesetz deutlich an Attraktivität gewonnen. Wohnimmobilien mit einem niedrigen Energiestandard können dagegen oft nur mit deutlichen Preisnachlässen verkauft werden, da viele Kaufinteressenten hohe Folgekosten für die energetische Sanierung und im Unterhalt fürchten.“

Ineffiziente Häuser mit Preisabschlag von 14 Prozent

Besonders deutlich wirkt sich eine schlechte Energieeffizienzklasse auf die Angebotspreise von Häusern aus. Eigenheime mit der niedrigsten Energieeffizienzklasse H werden durchschnittlich um 14 Prozent günstiger angeboten als vergleichbare Häuser mit der Klasse D. Allerdings müssen Käufer hier mit zusätzlichen Investitionen rechnen, etwa für die Wärmedämmung oder den Tausch von Heizung und Fenstern.

Generell zeigt sich: Je weiter ein Haus energetisch vom mittleren Standard abweicht, desto deutlicher schlagen sich diese Unterschiede im Angebotspreis nieder – sowohl nach unten als auch nach oben. Am oberen Ende der Skala kommt es dementsprechend zu deutlichen Aufschlägen: Die Angebotspreise für Häuser mit Effizienzklasse A+ liegen im bundesweiten Durchschnitt um 16 Prozent über denen von Objekten mit mittlerem Standard.

Wohnungen: 23 Prozent Preis-Plus für beste Energiebilanz

Bei Eigentumswohnungen wirkt sich ein niedriger Energiestandard preislich weniger stark aus als bei Häusern. So werden Wohnungen mit der schlechtesten Energieeffizienzklasse H im Deutschlandmittel um lediglich 4 Prozent günstiger angeboten als Apartments, die über die Energieklasse D verfügen. Ein Grund dürfte sein, dass Käufer die anfallenden Sanierungskosten im Gegensatz zu Einfamilienhäusern in der Regel nicht allein tragen müssen, sondern diese gemeinsam mit der Eigentümergemeinschaft stemmen.

Eigentumswohnungen mit sehr guter Energiebilanz sind dennoch deutlich teurer als Apartments mit mittlerem Standard – der Aufpreis für die Energieklassen A+ und A beträgt jeweils 23 Prozent.

Nach Zinsschock: Effiziente Immobilien mit schnellerer Erholung

Die wachsende Bedeutung der Energieeffizienz von Immobilien wird auch beim Blick auf die Preisentwicklung seit dem Zinsschock und der Energiekrise des Jahres 2022 deutlich. Wohnimmobilien mit hoher Energieeffizienz verzeichneten infolge der gestiegenen Zinsen zwar zunächst gemeinsam mit dem Rest des Marktes sinkende Angebotspreise, erholten sich anschließend aber deutlich schneller als Objekte mit dürftiger Energiebilanz. Derzeit liegen die Angebotspreise von Immobilien mit den besten Energieklassen A+ bis C noch um durchschnittlich 5,5 Prozent unter dem Niveau am Höhepunkt des Immobilienbooms im Juli 2022. Ihre Preisminderung fällt somit deutlich geringer aus als bei Objekten mit den mittleren Klassen D und E (-8,6 Prozent) sowie mit den schlechtesten Klassen F, G und H (-9,3 Prozent). Vor allem letztere gerieten angesichts der zwischenzeitlich deutlich gestiegenen Energiepreise sowie der Debatte um das Gebäudeenergiegesetz preislich stark unter Druck und erholten sich folglich deutlich langsamer.

Aktueller Beitrag

11.09.2025
News

Von Staffelmiete bis Mietpreisbremse: Was Sie bei der Mieterhöhung beachten müssen

Die erste Entscheidung über die Anpassung der Miethöhe können Vermieter bereits bei Abschluss des Mietvertrags treffen. Es kann sinnvoll sein, eine sogenannte Index- oder Staffelmiete zu vereinbaren. „Vor allem in Regionen, in denen kein Mietspiegel vorliegt, ist es schwierig, während des Mietverhältnisses die Miete zu erhöhen, wenn die Mieter:in nicht zustimmt“, sagt Dr. Sandra von Möller, Vorständin des Verbraucherschutzverbandes Wohnen im Eigentum (WiE). Bei einer Staffelmiete erhöht sich die Miete in bestimmten Intervallen um einen vorher festgelegten Betrag. Bei der Indexmiete orientiert sich die Erhöhung am Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes, der die durchschnittlichen Kosten des Wohnens widerspiegelt. Allerdings ist zu bedenken, dass bei Staffel- oder Indexmieten weitere Erhöhungen weitgehend ausgeschlossen sind – das ist dann beispielsweise nur bei Sanierungen möglich, zu denen Vermieter gesetzlich verpflichtet sind.

Bei Neuvermietung Mietpreisbremse prüfen

Bei der Neuvermietung einer Wohnung kann die Miete grundsätzlich nach oben angepasst werden. Vermieter müssen aber die Mietpreisbremse beachten, die ggf. in der Kommune gilt. Dann darf die Miete bei einer Neuvermietung nur maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gibt es beispielsweise für Neubauten (nach dem 1.10.2014 erstmal genutzt und vermietet), nach umfassenden Modernisierungen, die einem Neubau gleichkommen, oder wenn die vorherige Miete schon höher war.

Einvernehmliche Vereinbarungen

Vermieter können die Mieter um Zustimmung zu einer Mieterhöhung bitten. Wird diese erteilt, dann liegt eine einvernehmliche Vereinbarung vor. Manchmal kann eine solche Vereinbarung auch durch schlüssiges Verhalten entstehen. Zahlen Mieter dreimal eine höhere Miete, dann dürfen Vermieter davon ausgehen, dass die neue Miethöhe akzeptiert wird. Allerdings sollten Vermieter sich in jedem Fall zur Sicherheit eine kurze schriftliche Bestätigung darüber geben lassen.

Gibt es keine einvernehmliche Lösung, gibt es einige Möglichkeiten für Vermieter, einseitig die Erhöhung der Miete durchzusetzen:

Zustimmung zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB)

Vermieter können die Zustimmung der Mietenden verlangen, wenn die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben werden soll – vorausgesetzt die Miete ist zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung erstmals wirken soll, seit 15 Monaten unverändert. Als ortsüblich gilt die Miete, die für vergleichbare Wohnungen am Wohnort der Mieter in den letzten sechs Jahren durchschnittlich vereinbart wurde. Ermittelt wird die Vergleichsmiete in der Regel mithilfe des Mietspiegels der Kommune – ab 50.000 Einwohnern müssen Kommunen einen solchen bereitstellen. Wenn es keinen Mietspiegel gibt, muss das Mieterhöhungsverlangen mit Daten aus einer Mietdatenbank oder drei Vergleichswohnungen begründet werden. Dieses Vorgehen ist sehr komplex und es gibt dabei viele Details und Fallstricke zu beachten. „Daher ist es ratsam, sich von einem Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht beraten zu lassen“, sagt Dr. Sandra von Möller.

Für die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete gilt eine Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um maximal 20 Prozent (§ 558 Absatz 3 BGB) steigen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Kappungsgrenze allerdings auf 15 Prozent beschränkt sein – das können die Bundesländer per Rechtsverordnung festlegen.

Das Mieterhöhungsverlangen können Vermieter frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend machen. Sie müssen es den Mietern mindestens drei Monate vor Beginn der Erhöhung in Textform mitteilen und begründen – ansonsten ist es unwirksam.

Wichtig ist, dass Vermieter auch dann, wenn die Mieterhöhung begründet ist, nicht einseitig die Erhöhung verlangen können – sie können in diesem Fall nur die Zustimmung zur Erhöhung verlangen, also eine Vertragsanpassung. Weigern sich die Mieter, der Erhöhung zuzustimmen, müssen sie binnen weiterer drei Monate auf Zustimmung verklagt werden. Verpassen Vermieter diese Ausschlussfrist, müssen sie mit dem Verlangen von vorne beginnen und verlieren Zeit und Geld.

Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

Wenn Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden, können Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen danach die Miete erhöhen (§ 559 BGB). Das gilt unter anderem für energetische Modernisierungen, bauliche Veränderungen, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird, oder durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden – wie beispielsweise die Wärmedämmung der Fassade, der Einbau eines Fahrstuhls sowie die Einrichtung eines Kinderspielplatzes auf der Grünfläche der Außenanlage. Erhaltungsmaßnahmen sind davon nicht erfasst.

Vermieter dürfen dann dauerhaft jährlich acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Mietenden umlegen. Allerdings gilt auch hierfür eine Kappungsgrenze: Innerhalb eines Zeitraums von sechs Jahren nach der Modernisierung darf die Miete um maximal 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche steigen – vorausgesetzt, die Ausgangsmiete lag über sieben Euro pro Quadratmeter. Bei Wohnungen mit einer Miete unterhalb von sieben Euro je Quadratmeter darf die Miete infolge einer Modernisierung hingegen nur um maximal zwei Euro pro Quadratmeter steigen.

Mieterhöhung wegen Heizungstauschs

Es gibt zudem die Möglichkeit, eine Mieterhöhung wegen der Umsetzung von Vorgaben nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG), umgangssprachlich auch „Heizungsgesetz genannt“, geltend zu machen – damit können 10 Prozent der Kosten des Heizungstauschs auf die Mieter umgelegt werden (§ 559e BGB). Voraussetzung ist, dass die Vorgabe von 65 %-Erneuerbare-Energien nach dem GEG erfüllt werden und staatliche Fördermittel tatsächlich in Anspruch genommen werden.

Wichtig: Es dürfen nur die Kosten für den Austausch der Heizungsanlage berücksichtigt werden – keine zusätzlichen Kosten wie etwa neue Leitungen, Planungskosten etc. Die Fördergelder müssen zudem von den Gesamtkosten abgezogen werden. Die verbleibenden Kosten müssen pauschal um 15 Prozent für ersparte Instandhaltungskosten gekürzt werden. Es gilt dabei eine Kappungsgrenze von 0,50 Euro pro Quadratmeter und Monat.

„Welche Variante der Mieterhöhung im konkreten Fall wirtschaftlich vorteilhafter ist, sollten Vermieter:innen zunächst durchrechnen“, sagt Dr. Sandra von Möller.

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