Einbruchschutz: Wohnungseigentümer müssen Zustimmung einholen

Nach Angaben der polizeilichen Kriminalitätsstatistik wurden im Jahr 2024 bundesweit 78.436 Fälle von Wohnungseinbruchsdiebstählen, einschließlich der Einbruchsversuche, verzeichnet. Fast die Hälfte der Wohnungseinbrüche scheiterte. Dem Einbruchschutz kommt also eine wichtige Bedeutung zu. Dabei ist laut Experten eine Kombination aus mechanischen und elektronischen Sicherungsmaßnahmen am effektivsten.

Fenster sind zwingend Gemeinschaftseigentum

Die meisten Einbrüche erfolgen über leicht erreichbare, nicht ausreichend gesicherte Fenster oder über Balkon-, Terrassen- und Wohnungseingangstüren. Oft ist es daher sinnvoll, diese mechanisch nachzurüsten oder gegen einbruchhemmende Fenster oder Türen auszutauschen.

Wichtig zu wissen: „Fenster sind ebenso wie Balkon-, Terrassen- und Wohnungseingangstüren zwingend Gemeinschaftseigentum, selbst wenn diese in der Teilungserklärung dem Sondereigentum zugewiesen sind“, sagt Dr. Sandra von Möller, Vorständin von Wohnen im Eigentum. „Daher müssen Wohnungseigentümer immer einen Beschluss ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft einholen, bevor sie an ihnen Veränderungen vornehmen.“

Rechtsanspruch einzelner Wohnungseigentümer

Wohnungseigentümer haben gemäß Wohnungseigentumsgesetz einen Anspruch auf „angemessene bauliche Veränderungen“, die dem Einbruchschutz dienen (sogenannte privilegierte Maßnahmen). Das bedeutet: WEGs müssen einzelnen Eigentümern Maßnahmen gestatten, sofern diese „angemessen“ sind, können diese also nicht einfach ablehnen. Das ist beim Nachrüsten von Fenstern und Türen durch mechanische Sicherungen, beim Einbau von einbruchhemmenden Fenstern und Wohnungseingangstüren und beim Anbringen von Rollläden oder eines Türspions in der Regel der Fall.

WEG hat Mitspracherecht bei der Aus- und Durchführung

Wohnungseigentümer müssen aber zunächst einen Antrag auf Gestattung der Maßnahme in die Eigentümerversammlung einreichen. Wichtig in diesem Zusammenhang: Die WEG hat ein Mitspracherecht bei der Ausgestaltung der beantragten baulichen Veränderung. Die Eigentümergemeinschaft kann konkrete Vorgaben und Auflagen zur Aus- und Durchführung machen, muss es aber nicht. „Es ist daher in der Regel sinnvoll, den Beschlussantrag möglichst konkret auszugestalten und der Eigentümerversammlung, wenn möglich, auch schon Angebote vorzulegen“, empfiehlt Dr. Sandra von Möller. Die Kosten für die Maßnahme müssen die Antragsteller alleine tragen.

Welche Maßnahmen WEGs gemeinschaftlich beschließen sollten

Es gibt allerdings auch Einbruchschutz-Maßnahmen, die WEGs im gemeinschaftlichen Interesse beschließen sollten, da sie alle Eigentümer betreffen. Dies sind beispielsweise der Einbau einer einbruchhemmenden Haupteingangstür und Kellertür, einer Alarmanlage, einer elektronischen Türöffnungs- oder Gegensprechanlage, Bewegungsmeldern und einer Videoüberwachungsanlage.

Kostenverteilung

Häufig sind diese Maßnahmen mit hohen Kosten und manchmal auch Folgekosten verbunden, die alle Miteigentümer tragen sollten. „Bei der Beschlussfassung muss eine qualifizierte Mehrheit, also mehr als zwei Drittel der Stimmen und mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile, erreicht werden, damit die Kosten auf alle verteilt werden – andernfalls müssen nur die Eigentümer bezahlen, die mit Ja gestimmt haben“, informiert WiE-Vorständin Dr. Sandra von Möller. Das sollten WEGs stets im Blick haben, wenn sie einen entsprechenden Beschluss fassen möchten.

Bei Installation einer Videoüberwachungsanlage Nutzungsregelung wichtig

Planen WEGs eine Videoüberwachungsanlage, müssen sie im Vorfeld einige Punkte beachten, damit der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Die Überwachung darf sich ausschließlich auf die Gemeinschaftsflächen der WEG erstrecken – also nicht auf fremde Grundstücke, öffentliche Wege oder das Sondereigentum einzelner Eigentümer. „Der Beschluss muss nicht nur die technische Installation regeln, sondern auch eine Nutzungsregelung enthalten, die genau festlegt, wie die Anlage betrieben wird “, informiert Dr. Sandra von Möller. Dazu gehört insbesondere, dass die Vorschriften der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) erfüllt werden, denn diese sind gesetzlich vorgeschrieben.

Das bedeutet: In dem Beschluss muss festgelegt werden, welcher Bereich zu welchem Zweck und in welchem Zeitraum überwacht wird, wie die Aufnahmen gespeichert werden, wer darauf zugreifen darf und wann sie gelöscht werden. Zudem muss geregelt sein, wer für die Umsetzung des Beschlusses verantwortlich ist – in der Regel die Verwaltung. Dies muss am Ort der Überwachung durch einen Aushang bekanntgegeben werden. Darüber hinaus ist es empfehlenswert, Schilder mit Kamerasymbolen anzubringen.

KfW-Förderung erhältlich?

Bevor einzelne Wohnungseigentümer oder WEGs Maßnahmen zum Einbruchschutz in Auftrag geben, sollten sie sich über die Fördermöglichkeiten der KfW und mögliche kommunale Förderprogramme informieren.

Aktueller Beitrag

13.11.2025
News

Trotz gleichem Zinsniveau: Monatliche Belastung für Immobilienkäufer niedriger als vor 3 Jahren

Bauzinsen derzeit auf gleichem Niveau wie vor 3 Jahren; Wohnungspreise seitdem aber vielerorts gesunken
Monatliche Annuitätenrate beim Wohnungskauf aktuell in 49 von 80 deutschen Großstädten geringer als im Oktober 2022
Größte Einsparungen pro Monat in München (-209 Euro), Stuttgart (-187 Euro) und Frankfurt (-150 Euro)
Höhere Belastung dagegen in 30 Städten: Bonn (+84 Euro), Darmstadt (+77 Euro) und Koblenz (+63 Euro) mit stärksten Anstiegen der Monatsrate

Die Zinsen für Immobilienfinanzierungen liegen derzeit auf dem gleichen Niveau wie vor 3 Jahren. Wer ein Immobiliendarlehen aufnimmt, muss aktuell im Schnitt mit rund 3,65 Prozent bei zehnjähriger Zinsbindung rechnen, also genauso viel wie im Oktober 2022. Trotzdem ist die monatliche Belastung für Käufer heute oftmals geringer als damals. Der Grund: Die Angebotspreise für Wohnimmobilien sind vielerorts gesunken. In 49 von 80 deutschen Großstädten ist die Darlehensrückzahlung deshalb günstiger – in der Spitze zahlen Käufer aktuell rund 200 Euro pro Monat weniger als im Oktober 2022. Das zeigt eine aktuelle Analyse von immowelt, in der die monatlichen Annuitätenraten beim Kauf einer 75-Quadratmeter-Bestandswohnung in den deutschen Großstädten zum 1. Oktober 2022 und 2025 miteinander verglichen wurden. Für die Berechnung der Annuitätenraten wurden 20 Prozent Eigenkapital (exklusive Kaufnebenkosten) angenommen und die Tilgung auf einen Zeitraum von 30 Jahren ausgerichtet.

„Wer heute eine Immobilie finanziert, profitiert in den meisten Großstädten von einer geringeren monatlichen Belastung als vor 3 Jahren“, sagt immowelt Geschäftsführer Dr. Robert Wagner. „Kaufinteressenten sollten aber nicht zu lange zögern: Die Angebotspreise von Wohnimmobilien ziehen seit geraumer Zeit wieder an und mit einem deutlichen Rückgang der Bauzinsen ist derzeit nicht zu rechnen. Die im Vergleich zu Ende 2022 oftmals günstigeren Konditionen für Immobilienkäufer könnten somit schon bald der Vergangenheit angehören.“

Spürbare Entlastung in Metropolen

Im Oktober 2022 war die Abkühlung des Immobilienmarktes bereits in vollem Gange. Kurz zuvor hatte der rasche Zinsanstieg eine längere Phase spürbarer Preisrückgänge eingeläutet. Aktuell liegen die Angebotspreise von Bestandswohnungen vielerorts noch immer unter dem damaligen Niveau, wodurch sich die monatliche Belastung bei der Darlehensrückzahlung für Käufer in vielen Städten reduziert hat. In den bevölkerungsreichsten Großstädten fallen die Rückgänge der Monatsrate zum Teil besonders deutlich aus. Am größten sind die Einsparungen in München, wo die Preise von Eigentumswohnungen im Vergleich zum Oktober 2022 spürbar gesunken sind: Vor 3 Jahren wurde eine 75-Quadratmeter-Bestandswohnung im Schnitt noch für 671.000 Euro angeboten, aktuell sind es 614.000 Euro. Die Kosten für den Immobilienkredit bei einem heute wie damals fälligen Zinssatz von 3,65 Prozent haben sich dadurch um 209 Euro pro Monat reduziert – von 2.456 Euro im Oktober 2022 auf aktuell 2.247 Euro.

Auch in anderen Metropolen ist die monatliche Rate für die Darlehensrückzahlung dank niedrigerer Immobilienpreise zurückgegangen. Wer heute eine Eigentumswohnung in Stuttgart finanziert, zahlt 187 Euro weniger als vor 3 Jahren, in Frankfurt beträgt die Ersparnis 150 Euro. In Hamburg und Berlin fällt die Entlastung etwas geringer aus: In der Hansestadt sank die Monatsrate beim Kauf einer 75-Quadratmeter-Bestandswohnung um 80 Euro, in der Hauptstadt um 70 Euro.

Bis zu 121 Euro monatliche Ersparnis in kleineren Großstädten

Nicht nur in den Metropolen, sondern auch in mehreren kleineren Großstädten profitieren Kaufinteressenten von niedrigeren Kaufpreisen und folglich gesunkenen Annuitätenraten. Besonders deutlich fällt der Rückgang in Ingolstadt aus, wo sich die Monatsrate bei der Finanzierung einer 75-Quadratmeter-Wohnung im Vergleich zu 2022 um 121 Euro reduziert hat. Auch in Freiburg sind die Kosten für die Immobilienfinanzierung spürbar gesunken – Käufer zahlen heute 113 Euro pro Monat weniger für Tilgung und Zinsen als vor 3 Jahren. Etwas geringer sind die Entlastungen in Augsburg (-84 Euro), Fürth (-77 Euro), Würzburg und Wolfsburg (je -74 Euro).

Mehrbelastung in 30 Städten

Zwar liegt die monatliche Annuität in vielen deutschen Großstädten noch immer niedriger als vor 3 Jahren, doch schmilzt dieser Vorteil zunehmend dahin. Die Immobilienpreise verteuern sich wieder und nähern sich in zahlreichen Städten zunehmend dem Niveau von 2022 an. In 30 von 80 Großstädten liegen die Angebotspreise von Bestandswohnungen inzwischen sogar bereits über dem damaligen Stand, wodurch auch die monatliche Belastung bei der Immobilienfinanzierung höher ausfällt. In Bonn kostete eine 75 Quadratmeter große Bestandswohnung im Oktober 2022 noch 294.000 Euro – aktuell zahlen Käufer im Schnitt 317.000 Euro. Bei einem Zinssatz von 3,65 Prozent ergibt sich daraus eine monatliche Annuität von 1.160 Euro – 84 Euro mehr als vor 3 Jahren.

Die zweitstärkste Mehrbelastung verzeichnet Darmstadt, wo die Monatsrate um 77 Euro höher ausfällt. Auch in Koblenz (+63 Euro) sowie in Jena und Halle (Saale) (jeweils +59 Euro) ist die Belastung um mehr als 50 Euro gestiegen.

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