Einbruchschutz: Wohnungseigentümer müssen Zustimmung einholen

Nach Angaben der polizeilichen Kriminalitätsstatistik wurden im Jahr 2024 bundesweit 78.436 Fälle von Wohnungseinbruchsdiebstählen, einschließlich der Einbruchsversuche, verzeichnet. Fast die Hälfte der Wohnungseinbrüche scheiterte. Dem Einbruchschutz kommt also eine wichtige Bedeutung zu. Dabei ist laut Experten eine Kombination aus mechanischen und elektronischen Sicherungsmaßnahmen am effektivsten.

Fenster sind zwingend Gemeinschaftseigentum

Die meisten Einbrüche erfolgen über leicht erreichbare, nicht ausreichend gesicherte Fenster oder über Balkon-, Terrassen- und Wohnungseingangstüren. Oft ist es daher sinnvoll, diese mechanisch nachzurüsten oder gegen einbruchhemmende Fenster oder Türen auszutauschen.

Wichtig zu wissen: „Fenster sind ebenso wie Balkon-, Terrassen- und Wohnungseingangstüren zwingend Gemeinschaftseigentum, selbst wenn diese in der Teilungserklärung dem Sondereigentum zugewiesen sind“, sagt Dr. Sandra von Möller, Vorständin von Wohnen im Eigentum. „Daher müssen Wohnungseigentümer immer einen Beschluss ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft einholen, bevor sie an ihnen Veränderungen vornehmen.“

Rechtsanspruch einzelner Wohnungseigentümer

Wohnungseigentümer haben gemäß Wohnungseigentumsgesetz einen Anspruch auf „angemessene bauliche Veränderungen“, die dem Einbruchschutz dienen (sogenannte privilegierte Maßnahmen). Das bedeutet: WEGs müssen einzelnen Eigentümern Maßnahmen gestatten, sofern diese „angemessen“ sind, können diese also nicht einfach ablehnen. Das ist beim Nachrüsten von Fenstern und Türen durch mechanische Sicherungen, beim Einbau von einbruchhemmenden Fenstern und Wohnungseingangstüren und beim Anbringen von Rollläden oder eines Türspions in der Regel der Fall.

WEG hat Mitspracherecht bei der Aus- und Durchführung

Wohnungseigentümer müssen aber zunächst einen Antrag auf Gestattung der Maßnahme in die Eigentümerversammlung einreichen. Wichtig in diesem Zusammenhang: Die WEG hat ein Mitspracherecht bei der Ausgestaltung der beantragten baulichen Veränderung. Die Eigentümergemeinschaft kann konkrete Vorgaben und Auflagen zur Aus- und Durchführung machen, muss es aber nicht. „Es ist daher in der Regel sinnvoll, den Beschlussantrag möglichst konkret auszugestalten und der Eigentümerversammlung, wenn möglich, auch schon Angebote vorzulegen“, empfiehlt Dr. Sandra von Möller. Die Kosten für die Maßnahme müssen die Antragsteller alleine tragen.

Welche Maßnahmen WEGs gemeinschaftlich beschließen sollten

Es gibt allerdings auch Einbruchschutz-Maßnahmen, die WEGs im gemeinschaftlichen Interesse beschließen sollten, da sie alle Eigentümer betreffen. Dies sind beispielsweise der Einbau einer einbruchhemmenden Haupteingangstür und Kellertür, einer Alarmanlage, einer elektronischen Türöffnungs- oder Gegensprechanlage, Bewegungsmeldern und einer Videoüberwachungsanlage.

Kostenverteilung

Häufig sind diese Maßnahmen mit hohen Kosten und manchmal auch Folgekosten verbunden, die alle Miteigentümer tragen sollten. „Bei der Beschlussfassung muss eine qualifizierte Mehrheit, also mehr als zwei Drittel der Stimmen und mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile, erreicht werden, damit die Kosten auf alle verteilt werden – andernfalls müssen nur die Eigentümer bezahlen, die mit Ja gestimmt haben“, informiert WiE-Vorständin Dr. Sandra von Möller. Das sollten WEGs stets im Blick haben, wenn sie einen entsprechenden Beschluss fassen möchten.

Bei Installation einer Videoüberwachungsanlage Nutzungsregelung wichtig

Planen WEGs eine Videoüberwachungsanlage, müssen sie im Vorfeld einige Punkte beachten, damit der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Die Überwachung darf sich ausschließlich auf die Gemeinschaftsflächen der WEG erstrecken – also nicht auf fremde Grundstücke, öffentliche Wege oder das Sondereigentum einzelner Eigentümer. „Der Beschluss muss nicht nur die technische Installation regeln, sondern auch eine Nutzungsregelung enthalten, die genau festlegt, wie die Anlage betrieben wird “, informiert Dr. Sandra von Möller. Dazu gehört insbesondere, dass die Vorschriften der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) erfüllt werden, denn diese sind gesetzlich vorgeschrieben.

Das bedeutet: In dem Beschluss muss festgelegt werden, welcher Bereich zu welchem Zweck und in welchem Zeitraum überwacht wird, wie die Aufnahmen gespeichert werden, wer darauf zugreifen darf und wann sie gelöscht werden. Zudem muss geregelt sein, wer für die Umsetzung des Beschlusses verantwortlich ist – in der Regel die Verwaltung. Dies muss am Ort der Überwachung durch einen Aushang bekanntgegeben werden. Darüber hinaus ist es empfehlenswert, Schilder mit Kamerasymbolen anzubringen.

KfW-Förderung erhältlich?

Bevor einzelne Wohnungseigentümer oder WEGs Maßnahmen zum Einbruchschutz in Auftrag geben, sollten sie sich über die Fördermöglichkeiten der KfW und mögliche kommunale Förderprogramme informieren.

Aktueller Beitrag

07.05.2026
News

„Unzureichende Nachbesserungen“: Verbände kritisieren neues Mietrechtspaket scharf

Private Vermieter stehen angesichts steigender Energie- und Lebenshaltungskosten zunehmend unter wirtschaftlichem Druck. Mit dem Gesetzesentwurf zur Mietrechtsreform schränkt das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz die Handlungsspielräume privater Vermieter weiter ein. Die im Referentenentwurf vorgesehenen und vom Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE) stark kritisierten Verschärfungen wurden teilweise abgemildert. Dennoch sind zusätzliche Kosten und sinkende Renditen für Eigentümer zu befürchten.

Mit dem aktuellen Gesetzentwurf für Mietrechtsänderungen (Mietrecht II) hat die Bundesregierung das Ziel, die Mietpreisbremse wirksamer werden zu lassen und den Markt für langfristig anzumietende Wohnungen zu erweitern. Dabei schränkt sie die Möglichkeiten zur wirtschaftlichen Verwertung von Wohnraum auch für private Kleinvermieter ein. Im Vergleich zu dem Referentenentwurf, den Wohnen im Eigentum stark kritisiert hat, gibt es in dem Gesetzesentwurf erste Nachbesserungen. Diese sind jedoch nicht ausreichend. „Private Vermieter stellen mit 64,4 Prozent des Mietwohnungsbestands einen wesentlichen Teil des Mietwohnungsangebots in Deutschland bereit. Gleichzeitig ist die vermietete Immobilie für viele ein zentraler Baustein der privaten Altersvorsorge. Die geplanten Einschränkungen werden trotz der Nachbesserungen dazu führen, dass sich die Vermietung für diese Gruppe wirtschaftlich zunehmend weniger lohnt. Wir befürchten einen Rückzug privater Anbieter – mit spürbaren Folgen für das ohnehin knappe Wohnungsangebot“, sagt Dr. Sandra von Möller, Vorständin des Verbraucherschutzverbands Wohnen im Eigentum (WiE).

Es braucht eine ausgewogene Balance zwischen dem Schutz der Mieter vor missbräuchlichem Vorgehen und der wirtschaftlichen Tragfähigkeit für private Kleinvermieter.

Möblierung: Erhöhung des Pauschalbetrags auf 10 Prozent der Nettokaltmiete

Der Gesetzesentwurf sieht – wie bereits der Referentenentwurf – die separate Ausweisung des Möblierungszuschlags vor. Der vorgesehene pauschale Prozentsatz, der künftig als Regelvermutung für einen angemessenen Zuschlag gelten soll, wurde dabei angehoben. „Positiv ist, dass der ursprüngliche Pauschalwert von fünf Prozent auf zehn Prozent erhöht wurde – schließlich tragen Vermieter auch die Kosten für Transport- und Aufbau der Möbel“, so von Möller. „Dennoch halten wir es für sachgerechter, den Zuschlag am tatsächlichen Wert der Möblierung einschließlich aller Nebenkosten zu orientieren, statt ihn pauschal an die Nettokaltmiete zu koppeln.“

Kurzzeitvermietung: Grenze beschneidet Vertragsfreiheit

Der Gesetzesentwurf sieht zudem eine Legaldefinition des „vorübergehenden Gebrauchs“ von Wohnraum vor und begrenzt diesen grundsätzlich auf maximal sechs Monate. Hintergrund ist, dass bei Kurzzeitvermietungen die Mietpreisbremse nicht gilt. Im Vergleich zum Referentenentwurf soll nun zusätzlich die Möglichkeit bestehen, das Kurzzeit-Mietverhältnis auf acht Monate auszuweiten – wenn beispielsweise ein Praktikum verlängert oder eine Prüfung verschoben wird.

Wohnen im Eigentum kritisiert die starre zeitliche Grenze. „Die Erweiterung auf acht Monate ändert an unserer kritischen Bewertung nichts“, so von Möller, „die feste Grenze berücksichtigt nicht ausreichend den Bedarf an flexiblem Wohnraum.“

Indexmiete: Aufteilung von Mehrkosten auf Mieter und Vermieter

Bei der Indexmiete (§ 557b BGB) plant das Ministerium eine Begrenzung der zulässigen Mieterhöhung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Der Referentenentwurf sah vor, dass die Indexmiete generell um nicht mehr als 3,5 Prozent steigen darf.

Nach dem neuen Gesetzentwurf soll in den Fällen, in denen die Indexmiete um mehr als 3 Prozent steigt, der darüber liegende Teil zur Hälfte auf die Miete aufgeschlagen werden dürfen.

Zwar ist die ursprüngliche Regelung des Referentenentwurfs etwas abgemildert worden. Dennoch werden damit private Vermieter, die selbst von Inflation betroffen sind und Mieteinnahmen häufig zur Altersvorsorge nutzen, zusätzlich belastet. Das widerspricht dem Ziel der Indexmiete.

„Hinzu kommt, dass der Verbraucherpreisindex die tatsächlichen Kostensteigerungen im Immobilienbereich ohnehin nur unzureichend abbildet, da Handwerkerleistungen und Kosten für Baustoffe schon seit Jahren noch höheren Preissteigerungen unterworfen sind“, so von Möller.

Kündigung wegen Zahlungsverzugs: Vermieter tragen volles Kostenrisiko

Besonders kritisch bewertet WiE, dass das Ministerium auch im aktuellen Gesetzesentwurf an der geplanten Ausweitung der sogenannten Schonfristregelung festhält. Künftig soll nicht nur die fristlose, sondern auch die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam werden, wenn die Mietrückstände innerhalb der gesetzlichen Frist ausgeglichen werden.

Nach Auffassung des Verbands führt dies zu einer erheblichen Verschiebung des Kostenrisikos zulasten der Vermietenden. Zudem verursachen Räumungsklagen regelmäßig hohe Gerichts- und Anwaltskosten. Auch wenn Vermieter die Erstattung der Prozesskosten von den Mietern verlangen können, ist es eher unwahrscheinlich, dass letztere die Kosten aufbringen können, wenn sie bereits Probleme hatten, die Miete regelmäßig zu zahlen.

Kritik auch von Haus & Grund

Auch die Interessengemeinschaft Haus & Grund Deutschland sieht in dem vom Bundeskabinett beschlossenen Mietrechtspaket einen enteignenden Eingriff in die private Altersvorsorge in Deutschland. Statt die Bürgerinnen und Bürger zu Investitionen in Mietwohnungen zu ermutigen, setze die Bundesregierung erneut auf gesetzliche Eingriffe, mehr Pflichten und wirtschaftliche Enteignung. Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke erklärt: „Die Bundesregierung stigmatisiert private Vermieter. Dabei sind die Privaten diejenigen, die bezahlbaren Wohnraum anbieten. Wer anderen Wohnraum zur Verfügung stellt, braucht Rechtssicherheit. Dieses Gesetz bewirkt das Gegenteil: Es macht Vermietung unattraktiver.“

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