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Bundesrat beschließt Reform des Mietspiegels

Für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern müssen künftig Mietspiegel erstellt werden, darauf haben sich Union und SPD geeinigt. Auch der Bundesrat hat bereits zugestimmt.

„Einfacher“ oder qualifizierter Mietspiegel möglich

Mietspiegel sind das wichtigste Instrument zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie dienen Vermietern zur Begründung von Mieterhöhungen und zur Bestimmung der zulässigen Miete bei Wiedervermietung im Geltungsbereich der Mietpreisbremse. In der Vergangenheit gab es häufig Rechtsstreite über die Aussagekraft von Mietspiegeln, zum Beispiel in Folge von Mieterhöhungen.

Zur Erstellung qualifizierter Mietspiegel werden künftig einheitliche Vorgaben gemacht. Die neue Mietspiegelverordnung legt Mindeststandards fest, um die ortsübliche Vergleichsmiete rechtssicher und zuverlässig abzubilden. Diese qualifizierten Mietspiegel können nicht mehr ohne Weiteres von Gerichten in Zweifel gezogen werden – juristisch gesehen wird dann vermutet, dass diese nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurden.

Gemeinden, die erstmalig einen Mietspiegel erstellen, müssen diesen bis spätestens 1. Januar 2023 vorlegen und veröffentlichen. Wird ein qualifizierter Mietspiegel erstellt, ist dieser bis spätestens 1. Januar 2024 zu erstellen und zu veröffentlichen. Mietspiegel sind wie bisher nach zwei Jahren an die Marktentwicklung anzupassen, qualifizierte Mietspiegel nach vier Jahren neu zu erstellen.

Einführung einer Auskunftspflicht

Bisher werden die Daten zur Erstellung des Mietspiegels alle zwei Jahre durch freiwillige Umfragen erhoben. Künftig sind Mieter und Vermieter jedoch verpflichtet, Auskunft über ihr Mietverhältnis und die Merkmale ihrer Wohnung zu erteilen. Verstöße können mit einem Bußgeld geahndet werden.

 

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  • 11.07.2024
  • News
Einliegerwohnung: zwei Haushalte unter einem Dach

Anforderungen an Einliegerwohnungen

Nicht immer sind es nur wirtschaftliche Gründe, die für die Schaffung einer Einliegerwohnung im eigenen Haus sprechen. Auch Veränderungen der Lebensumstände, wenn etwa ein Elternteil aufgenommen werden soll oder nahe gelegener Wohnraum für eine 24-Stunden-Pflegekraft nötig ist, lassen nicht wenige Hausbesitzer über die Einrichtung einer Einliegerwohnung nachdenken.

Dipl. Ing. Marc Ellinger, Leiter des VPB-Regionalbüros Freiburg-Südbaden, weist darauf hin, dass die Einliegerwohnung sich zwar unter demselben Dach wie der Hauptwohnbereich befindet, aber eine separierte, in sich abgeschlossene Einheit mit hinreichender Tageslichtversorgung bilden muss. Sie verfügt in der Regel über einen eigenen Zugang; darüber hinaus müssen Wände und Decken den üblichen Anforderungen an Schall- und Brandschutz genügen.

Bei Neubauten ist es ratsam, die Voraussetzungen für eine Einliegerwohnung bereits in der Planung zu berücksichtigen – das erleichtert den späteren Umbau enorm. Da die Ausstattung der Einliegerwohnung alle privaten Wohnfunktionen und -abläufe unabhängig vom Vermieterhaushalt gewährleisten muss, braucht es in jedem Fall eine Kochgelegenheit sowie ein Bad mit WC. Ob ein Haus die nötigen baulichen Voraussetzungen für die Einrichtung einer Einliegerwohnung mitbringt, kann am besten ein unabhängiger Bausachverständiger einschätzen. Je nach Bundesland ist auch eine Baugenehmigung erforderlich.

Einliegerwohnung und Mietrecht

Der wichtigste Punkt bei der Vermietung einer Einliegerwohnung ist der eingeschränkte Kündigungsschutz durch den Vermieter. Der Vermieter kann den Mietvertrag ohne Angabe von Gründen kündigen. Die Fristen variieren zwischen drei Monaten bis hin zu einem Jahr, abhängig von der Wohndauer.

Auch bei der Betriebskostenabrechnung gibt es in dieser Konstellation Besonderheiten: So kann der Vermieter zum Beispiel die Heizkosten verbrauchsunabhängig abrechnen. Es genügt eine Abrechnung nach Quadratmetern. Für den Vermieter ergeben sich zudem steuerliche Vorteile: So kann er unter Umständen die Einliegerwohnung anteilig über die AfA abschreiben und – bei Fremdfinanzierung – Zinskosten steuerlich geltend machen.

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