BGH-Urteil: Modernisierungsmieterhöhung formell unwirksam
Der Fall: Vermieterin macht keine Angabe zu Drittmitteln
In einem Schreiben kündigte die Vermieterin eine Modernisierung der Wohnung des Klägers sowie des Gebäudes an. Sie führte die einzelnen Maßnahmen auf und gab an, hierzu Mittel der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zu beantragen. Im Anschluss an die Baumaßnahmen setzte die Vermieterin ein weiteres Schreiben auf, das unter anderem detaillierte Informationen zu den durchgeführten Maßnahmen und den entstandenen Kosten enthielt. Sie berücksichtigte den Abzug der Instandhaltungskosten und berechnete die Mieterhöhung. Ob die Vermieterin eine KfW-Förderung oder andere Drittmittel in Anspruch genommen hat, ging aus dem Schreiben nicht hervor. Der Mieter hielt die Mieterhöhung für formell unwirksam, zahlte die erhöhte Miete unter Vorbehalt und klagte.
Das Urteil: Modernisierungsmieterhöhung muss Angabe zu Drittmitteln enthalten
Laut Bundesgerichtshof ist die Mieterhöhung formell unwirksam – er gibt dem Mieter Recht. Nutzt ein Vermieter bei einer Modernisierung anrechenbare Drittmittel wie zum Beispiel zinslose oder -verbilligte Darlehen aus öffentlichen Haushalten oder Aufwendungsbeihilfen muss er dies angeben. Diese verringern den Mieterhöhungsbetrag gemäß § 559a Abs. 2, 3 BGB um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung, des Zuschusses oder des Darlehens. Da die Vermieterin in ihrem ersten Schreiben angab, Fördermittel der KfW beantragen zu wollen, muss sie in der Mieterhöhung auch Angaben hierzu machen. Aus Sicht des BGH bleibt es offen, ob die Vermieterin die Förderung bekommen, aber nicht angegeben hat, ob sie nicht genehmigt wurde oder ob der Antrag gar nicht gestellt wurde, „Denkbar ist es auch, dass die Beklagte eine Erklärung zu den Drittmitteln schlicht vergessen hat“, hieß es in der Urteilsverkündung.
[BGH, VIII ZR 416/21]
Aktueller Beitrag
- 25.07.2024
- News
Um die Klimaschutzziele zu erreichen, muss der Ausbau der Solarenergie beschleunigt werden. Hierfür hat die Bundesregierung mit dem Solarpaket I, das den Bau und Betrieb von Solaranlagen deutlich entbürokratisiert, wichtige Weichen gestellt. Damit künftig auch Mietende in Mehrfamilienhäusern günstigen Solarstrom von Dächern oder Garagen direkt nutzen können, wird ergänzend zum herkömmlichen Mieterstrommodell das neue Instrument der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung eingeführt. Eine aktuelle Befragung des Energiedienstleisters Techem zeigt auf: Knapp die Hälfte aller Vermietenden (rund 49 %) befasst sich bereits mit dem neuen Modell.
Mieterstrom: Mehrheit der Vermietenden zeigt Interesse
59 Prozent der Geschäftskunden und 45 Prozent der privaten Vermietenden sind an dem Thema Mieterstrom im Rahmen der gemeinschaftliche Gebäudeversorgung interessiert. Die Mehrheit der geschäftlich Vermietenden hat die Weichen für ihr Mieterstrom-Vorhaben auch schon gestellt. 53 Prozent der Geschäftskunden gaben an, dass sie ihre vermietenden Wohnimmobilien bereits mit Solaranlagen ausgestattet haben, 34 Prozent planen dies für die Zukunft. Bei den privaten Vermietenden haben 28 Prozent ihre Bestandsimmobilie mit Solaranlagen ausgestattet, 46 Prozent erklärten, dass sie dahingehend tätig werden möchten. „Mieterstrom sorgt in Immobilien für eine Win-win-Situation sowohl für Vermietende als auch für Mietende. Die Solaranlagen-Betreiber profitieren von einer Rendite von 8 bis 12 %, während die Mietenden durch den vergünstigten Strompreis Geld sparen können. Obendrein werden Treibhausgase reduziert“, erklärt Gero Lücking, Head of Smart Metering bei Techem.
Hoher Informationsbedarf beim Thema Mieterstrom
Große Unterschiede zeigen sich allerdings bei der Sachkenntnis zum Thema: Während sich 50 Prozent der Geschäftskunden einen guten bis sehr guten Kenntnisstand attestieren, sind es bei den privaten Vermietenden nur 29 Prozent. Einigkeit besteht jedoch wiederum darin, dass grundsätzlich mehr Informationen zum Thema, d. h. zum grundsätzlichen Ablauf, zur Funktionsweise des Modells sowie zu den steuerlichen Rahmenbedingungen, benötigt werden.