BGH-Urteil: Modernisierungsmieterhöhung formell unwirksam
Der Fall: Vermieterin macht keine Angabe zu Drittmitteln
In einem Schreiben kündigte die Vermieterin eine Modernisierung der Wohnung des Klägers sowie des Gebäudes an. Sie führte die einzelnen Maßnahmen auf und gab an, hierzu Mittel der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zu beantragen. Im Anschluss an die Baumaßnahmen setzte die Vermieterin ein weiteres Schreiben auf, das unter anderem detaillierte Informationen zu den durchgeführten Maßnahmen und den entstandenen Kosten enthielt. Sie berücksichtigte den Abzug der Instandhaltungskosten und berechnete die Mieterhöhung. Ob die Vermieterin eine KfW-Förderung oder andere Drittmittel in Anspruch genommen hat, ging aus dem Schreiben nicht hervor. Der Mieter hielt die Mieterhöhung für formell unwirksam, zahlte die erhöhte Miete unter Vorbehalt und klagte.
Das Urteil: Modernisierungsmieterhöhung muss Angabe zu Drittmitteln enthalten
Laut Bundesgerichtshof ist die Mieterhöhung formell unwirksam – er gibt dem Mieter Recht. Nutzt ein Vermieter bei einer Modernisierung anrechenbare Drittmittel wie zum Beispiel zinslose oder -verbilligte Darlehen aus öffentlichen Haushalten oder Aufwendungsbeihilfen muss er dies angeben. Diese verringern den Mieterhöhungsbetrag gemäß § 559a Abs. 2, 3 BGB um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung, des Zuschusses oder des Darlehens. Da die Vermieterin in ihrem ersten Schreiben angab, Fördermittel der KfW beantragen zu wollen, muss sie in der Mieterhöhung auch Angaben hierzu machen. Aus Sicht des BGH bleibt es offen, ob die Vermieterin die Förderung bekommen, aber nicht angegeben hat, ob sie nicht genehmigt wurde oder ob der Antrag gar nicht gestellt wurde, „Denkbar ist es auch, dass die Beklagte eine Erklärung zu den Drittmitteln schlicht vergessen hat“, hieß es in der Urteilsverkündung.
[BGH, VIII ZR 416/21]
Aktueller Beitrag
- 17.10.2024
- News
Heizkosten 2023 auf hohem Niveau
Indes zeigt eine aktuelle Analyse der von ista bislang durchgeführten 800.000 Heizkostenabrechnungen des Jahres 2023, dass die Heizkosten bereits in diesem Abrechnungszeitraum auf hohem Niveau liegen. 2024 könnte es noch einmal teurer werden. „Schon für 2023 lässt unsere Analyse der bereits vorliegenden Abrechnungen auf ein hohes Niveau bei den Heizkosten schließen. In den Erwartungen der Verbraucher spiegelt sich das jedoch kaum wider – knapp zwei Drittel wollen nun, zu Beginn der neuen Heizperiode, weiter heizen, wie zuvor. Für viele kommt die Heizkostenabrechnung offenbar zu spät und reicht allein nicht aus. Wir brauchen mehr Transparenz, damit die Verbraucher ihr Verhalten rechtzeitig anpassen können“, sagt ista CEO Hagen Lessing.
Nur noch weniger als ein Drittel der Mieter in Deutschland will laut Befragung sparsamer heizen als zuvor. Zum Vergleich: Bei einer vorherigen Bevölkerungsumfrage Anfang 2023 – also nachdem die Energiepreise nach der Energiekrise wieder gesunken waren – gaben noch knapp zwei Drittel an, die Thermostate herunterdrehen zu wollen. Die Umfrage zeigt auch, dass mehr von denjenigen Mietern, die bereits ihre Nebenkostenabrechnung erhalten haben, sparsamer heizen wollen (35 Prozent), als diejenigen, die noch auf ihre Abrechnung warten (27 Prozent).
Bereits 800.000 Heizkostenabrechnungen analysiert
Für eine 70 Quadratmeter große Wohnung mit Erdgasheizung oder Fernwärme muss nach den Analysen von ista mit Heizkosten von mehr als 800 Euro für das Jahr 2023 gerechnet werden. Bei Ölheizungen werden sogar rund 1.100 Euro fällig. Das ergab eine aktuelle Analyse der bereits durchgeführten 800.000 Heizkostenabrechnungen von ista. Mit 63 Prozent will die Mehrheit der Mieter in der beginnenden Heizperiode jedoch genauso weiter heizen, wie sie es bisher getan hat. Angesichts der mittlerweile ausgelaufenen Preisbremsen und der Mehrwertsteuersenkung dürfte das nun in vielen Fällen aber deutlich teurer werden. Hinzu kommen die jährlich steigenden CO2-Preise.