BGH-Urteil: Modernisierungsmieterhöhung formell unwirksam

Der Fall: Vermieterin macht keine Angabe zu Drittmitteln

In einem Schreiben kündigte die Vermieterin eine Modernisierung der Wohnung des Klägers sowie des Gebäudes an. Sie führte die einzelnen Maßnahmen auf und gab an, hierzu Mittel der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zu beantragen. Im Anschluss an die Baumaßnahmen setzte die Vermieterin ein weiteres Schreiben auf, das unter anderem detaillierte Informationen zu den durchgeführten Maßnahmen und den entstandenen Kosten enthielt. Sie berücksichtigte den Abzug der Instandhaltungskosten und berechnete die Mieterhöhung. Ob die Vermieterin eine KfW-Förderung oder andere Drittmittel in Anspruch genommen hat, ging aus dem Schreiben nicht hervor. Der Mieter hielt die Mieterhöhung für formell unwirksam, zahlte die erhöhte Miete unter Vorbehalt und klagte.

Das Urteil: Modernisierungsmieterhöhung muss Angabe zu Drittmitteln enthalten

Laut Bundesgerichtshof ist die Mieterhöhung formell unwirksam – er gibt dem Mieter Recht. Nutzt ein Vermieter bei einer Modernisierung anrechenbare Drittmittel wie zum Beispiel zinslose oder -verbilligte Darlehen aus öffentlichen Haushalten oder Aufwendungsbeihilfen muss er dies angeben. Diese verringern den Mieterhöhungsbetrag gemäß § 559a Abs. 2, 3 BGB um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung, des Zuschusses oder des Darlehens. Da die Vermieterin in ihrem ersten Schreiben angab, Fördermittel der KfW beantragen zu wollen, muss sie in der Mieterhöhung auch Angaben hierzu machen. Aus Sicht des BGH bleibt es offen, ob die Vermieterin die Förderung bekommen, aber nicht angegeben hat, ob sie nicht genehmigt wurde oder ob der Antrag gar nicht gestellt wurde, „Denkbar ist es auch, dass die Beklagte eine Erklärung zu den Drittmitteln schlicht vergessen hat“, hieß es in der Urteilsverkündung.

[BGH, VIII ZR 416/21]

Aktueller Beitrag

26.02.2026
News

Bis zu 90.000 Euro Vorteil: Wärmepumpen schlagen Gas und Öl

Grundlage der Berechnung ist ein typisches unsaniertes Einfamilienhaus (Baujahr 1983, 130 Quadratmeter Wohnfläche), bei dem in den vergangenen 20 Jahren keine energetischen Maßnahmen erfolgt sind. Die Modellrechnungen basieren jeweils auf einer vollständigen energetischen Sanierung inklusive Gebäudehülle, Heizsystem und Photovoltaik. Verglichen werden sechs Szenarien: die Erneuerung von Gas- und Ölheizungen sowie der Wechsel zu Luft-Wasser-Wärmepumpen, Erdwärmepumpen, Fernwärme und Pelletheizungen.

Warum kurzfristige Betrachtungen in die Irre führen

In der öffentlichen Debatte werden Heizsysteme häufig anhand der reinen Anschaffungskosten bewertet. Diese Perspektive greift jedoch zu kurz. Entscheidend für Eigentümer sind nicht allein die Investitionen heute, sondern die Gesamtkosten über den Lebenszyklus eines Gebäudes: Investitionen, Finanzierungskosten, staatliche Förderung, laufende Energiekosten, Instandhaltung sowie die Entwicklung des Immobilienwerts.

Die Modellrechnung von co2online setzt deshalb bewusst auf eine 20-Jahres-Betrachtung, um diese Effekte sichtbar zu machen.

Wärmepumpen schlagen Gas und Öl deutlich – über 20 Jahre bis zu 90.000 Euro günstiger

Die Ergebnisse zeigen deutliche Unterschiede zwischen den Szenarien:

Die Heizkosten über 20 Jahre liegen bei Heizsystemen auf Basis erneuerbarer Energien deutlich unter denen fossiler Heizungen. Während sie im Modellfall bei einer Gasheizung rund 28.000 Euro und bei einer Ölheizung rund 41.000 Euro betragen, liegen sie bei Wärmepumpen je nach Ausführung bei etwa 13.000 bis 17.000 Euro.
Zwar sind die Investitionskosten für Heizsysteme auf Basis erneuerbarer Energien höher, durch staatliche Förderung und geringere laufende Kosten liegen die Gesamtkosten aus Investition und Energie jedoch niedriger als bei Gas- oder Ölheizungen.
Werden zusätzlich Instandhaltungskosten und die durchschnittliche Wertsteigerung des Gebäudes berücksichtigt, ergibt sich im Modellfall ein ökonomischer Vorteil in Höhe von rund 39.000 Euro für Luft-Wasser-Wärmepumpen und 48.000 Euro für Erdwärmepumpen, während bei Gas- und Ölheizungen Mehrkosten von rund 31.000 Euro bzw. 43.000 Euro entstehen. Im Vergleich entspricht das einem Vorteil von etwa 70.000 bis 90.000 Euro zugunsten der Wärmepumpen.

Diese Werte stellen keinen kurzfristigen finanziellen Gewinn dar, sondern einen positiven Saldo über den Betrachtungszeitraum, etwa durch niedrigere laufende Kosten und einen höheren Immobilienwert. Die vollständige Tabelle und die zugrunde liegenden Annahmen sind online abrufbar.

Welche Annahmen wurden getroffen?

Die Berechnung basiert auf transparenten und nachvollziehbaren Annahmen:

Energieverbrauch: Heizenergieverbrauch gemäß Heizspiegel
Energiepreise: prognostizierte Endverbraucherpreise, ermittelt im Auftrag des Umweltbundesamtes
Investitionskosten: co2online-Berechnungen auf Basis von Werten des Baukosteninformationszentrums, angepasst an aktuelle Marktbedingungen
Förderung: aktuelle Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)
Finanzierung: Berücksichtigung von Zinskosten
Wertsteigerung: durchschnittliche Effekte auf Basis von Immobilienmarktdaten
Instandhaltung: Kosten, die auch ohne energetische Sanierung anfallen

Die Modellrechnung stellt ausdrücklich keine individuelle Wirtschaftlichkeitsberechnung dar, sondern arbeitet mit Durchschnittswerten.

Tatsächliche Entwicklungen können abweichen

Die Berechnung arbeitet mit Energiepreisprognosen und Durchschnittswerten. Tatsächliche Entwicklungen können davon abweichen, etwa durch veränderte politische Rahmenbedingungen, regionale Unterschiede oder individuelles Nutzerverhalten. Die Ergebnisse sind daher als Orientierung, nicht als Garantie zu verstehen.

Zugleich ist die Rechnung eher konservativ angelegt: Zusätzliche Risiken für fossile Energieträgersind nicht vollständig abgebildet.

Empfehlung: individuelle Berechnung für das eigene Gebäude

Für Eigentümer empfiehlt co2online, die Modellrechnung als Einstieg zu nutzen und anschließend die Berechnung mit den eigenen Gebäudedaten durchzuführen. Der „ModernisierungsCheck“ von co2online ermöglicht eine erste individuelle Einschätzung und kann eine fundierte Grundlage für das Gespräch mit der Energieberatung und den Handwerksbetrieben sein.

Einordnung zur aktuellen Debatte zum Gebäudeenergiegesetz

Die Ergebnisse der Modellrechnung zeigen, dass die Umstellung auf Heizsysteme auf Basis erneuerbarer Energien aus ökonomischer Sicht keine grundsätzliche Überforderung darstellt, sofern Sanierungen ganzheitlich und über den Lebenszyklus betrachtet werden. Voraussetzung dafür sind eine verlässliche, sozial gestaffelte Förderung sowie Planungssicherheit, da Hauseigentümer Investitionsentscheidungen mit einem Zeithorizont von Jahrzehnten treffen. Kurzfristige Investitionskosten allein geben kein realistisches Bild der tatsächlichen wirtschaftlichen Auswirkungen.

Zurück zur Übersicht