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BGH: Schonfristzahlung heilt ordentliche Kündigung nicht

Der Fall: Drei Monatsmieten Rückstand

Die Beklagten sind seit November 1994 Mieter einer Wohnung der Klägerin in Berlin. Sie zahlten die Miete für die Monate Oktober 2019, Januar 2020 und Mai 2021 nicht. Nachdem die Klägerin sie mehrmals schriftlich an ihre Mietzahlungsverpflichtungen erinnert hatte, erklärte sie mit Schreiben vom 8. Juni 2021 die fristlose und hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs. Am 30. Juni 2021 glichen die Beklagten die Mietrückstände vollständig aus.

Das Amtsgericht hat der Räumungsklage aufgrund der hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses stattgegeben. Auf die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen.

Das Urteil: Ordentliche Kündigung bleibt trotz Zahlung gültig

Der Bundesgerichtshof urteilte eindeutig: Das Begleichen der Mietrückstände wirke sich lediglich auf die fristlose, nicht aber auch auf die ordentlich ausgesprochene Kündigung aus. Dass die Schonfristzahlung lediglich die fristlose Kündigung heilt, entspreche dem eindeutigen Willen des Gesetzgebers. „Diese (beschränkte) Wirkung des Nachholrechts des Mieters entspricht dem eindeutigen Willen des Gesetzgebers, so dass der an Gesetz und Recht gebundene Richter (Art. 20 Abs. 3 GG) diese Entscheidung nicht aufgrund eigener rechtspolitischer Vorstellungen verändern und durch eine judikative Lösung ersetzen darf, die so im Gesetzgebungsverfahren (bisher) nicht erreichbar war.“

[BGH, AZ: VIII ZR 106/23, 23.10.2024]

Aktueller Beitrag

  • 18.09.2025
  • News
Techem-Umfrage: Wissenslücken rund um den Energieausweis

Die Umfrage des Energiedienstleisters macht deutlich: Ein Großteil der privat Vermietenden (57 %) wünscht sich mehr Informationen darüber, wie oft ein Energieausweis erneuert werden muss (56 %), wann er genau erforderlich ist (55 %), welche Dokumente für die Erstellung notwendig sind (53 %) und wie sich gesetzliche Änderungen auswirken (52 %). Zudem sind sich viele über die Konsequenzen bei fehlendem Ausweis, die üblichen Kosten für die Erstellung oder die verschiedenen Arten von Energieausweisen im Unklaren.

Fehlt der richtige Energieausweis, drohen Vermietenden empfindliche Geldstrafen

Der Energieausweis kann als Verbrauchs- oder Bedarfsausweis ausgestellt werden. Der Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der Bewohnenden über einen Zeitraum von drei Jahren und ist relativ einfach zu erstellen, da er auf vorhandenen Daten basiert. Der Bedarfsausweis hingegen wird auf Grundlage einer detaillierten Analyse der Bausubstanz, der Heizungsanlage und anderer Faktoren erstellt. Er gibt Auskunft über den theoretischen Energiebedarf des Gebäudes, unabhängig vom Nutzungsverhalten. Der Bedarfsausweis ist zwar aufwendiger in der Erstellung, bietet aber eine objektivere Bewertung des energetischen Zustands des Gebäudes. Erfüllen Vermietende nicht die gesetzlich geforderten Ausweispflichten, können empfindliche Bußgelder in Höhe von bis zu 10.000 Euro fällig werden – selbst bei Unwissenheit.

Änderungen im Rahmen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG): Seit 2021 gelten neue Regeln für den Energieausweis

Es fällt auf, dass bei privat Vermietenden ein Großteil nicht ausreichend über aktuelle rechtliche Entwicklungen informiert ist – insbesondere über Änderungen, die im Mai 2021 auf Grundlage des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) in Kraft getreten sind. Im Zuge dessen wurden die Anforderungen an die Datenerhebung für Energieausweise verschärft, die Nachweispflichten konkretisiert und in bestimmten Fällen die Fotodokumentation des Gebäudes verpflichtend. Ziel war es, die Genauigkeit der Angaben zu verbessern und den Ist-Zustand des Gebäudes genauer zu dokumentieren. Standardwerte dürfen seitdem nur noch unter bestimmten Bedingungen verwendet werden, um die Qualität und Aussagekraft des Energieausweises zu gewährleisten.

„Im Kontext der Energiewende spielt der Energieausweis eine zentrale Rolle. Er ermöglicht es, den energetischen Zustand einer Immobilie transparent darzustellen und Potenziale für Sanierungen und Energieeffizienzmaßnahmen zu identifizieren. Dies kann nicht nur den Wert der Immobilie steigern, sondern auch dazu anhalten, Maßnahmen zu ergreifen, welche langfristig die Betriebskosten senken können“, kommentiert Nicolai Kuß, CSO von Techem.

Dynamisches Marktumfeld durch starke Konkurrenz und hohe Wechselbereitschaft

Durch die Offenlegung des Energiebedarfs werden Anreize für Investitionen in energieeffiziente Technologien geschaffen und das Bewusstsein für einen nachhaltigen Umgang mit Ressourcen gefördert. Der Markt für die Erstellung von Energieausweisen ist durch eine Vielzahl von Anbietern aus verschiedenen Branchen gekennzeichnet, darunter unter anderem Messdienstleister, Energieberatungen, Energiedienstleister und Online-Anbieter. Der hohe Konkurrenzdruck im Zusammenspiel mit einer hohen Wechselbereitschaft auf Seiten der Vermietenden – eine große Offenheit gegenüber eines Anbieterwechsels war bei 69 Prozent der privat Vermietenden zu verzeichnen, bei Geschäftskunden lag dieser Wert sogar bei 84 Prozent – schaffen ein wettbewerbsintensives, dynamisches Marktumfeld.

„Die Ergebnisse unserer Umfrage haben deutlich gemacht, dass Vermietende dringend verlässliche Informationen und ein höheres Maß an Transparenz benötigen, um den gesetzlichen Verpflichtungen rund um den Energieausweis gerecht zu werden“, betont Nicolai Kuß.

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