BGH: Cousin rechtfertigt keinen Eigenbedarf

Der Fall: Wohnungskauf durch GbR

Im zugrundeliegenden Fall hatte eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) nach dem Erwerb einer bewohnten Wohnung eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen, da einer ihrer Gesellschafter die Wohnung selbst nutzen wollte. Die beiden Gesellschafter waren Cousins. Die Mieter hielten die Kündigung für unwirksam und beriefen sich hierbei auf die Kündigungsbeschränkung des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1, Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 2 der Kündigungsschutzklausel-Verordnung des Landes Berlin vom 13. August 2013. Hiernach kann sich eine Personengesellschaft, an die vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter veräußert worden ist, erst nach Ablauf von zehn Jahren seit der Veräußerung für eine Kündigung der Wohnung gegenüber dem Mieter auf berechtigte Interessen im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB berufen.

Die GbR hingegen berief sich auf § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB, demzufolge keine Kündigungsbeschränkung besteht, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören.

Das Urteil: Familienbegriff wird eng ausgelegt

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass den Begriffen „Familie“ in § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB und „Familienangehörige“ in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB dieselbe Bedeutung zukommt und hiervon ausschließlich diejenigen Personen umfasst sind, denen ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen gemäß § 383 ZPO, § 52 StPO zusteht. Ein entfernterer Verwandter, der – wie ein Cousin – nicht zur Zeugnisverweigerung berechtigt ist, gehört somit auch dann nicht zu dem privilegierten Personenkreis, wenn zwischen ihm und dem Vermieter eine enge persönliche Bindung besteht. In gerader Verwandtschaftslinie sind dies demnach unter anderem Eltern, Großeltern, Kinder und Enkel. In der Seitenlinie sind dies Geschwister, Tanten, Onkel, Nichten und Neffen.

[BGH, VIII ZR 276/23, 10.7.2024]

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04.12.2025
News

Austauschpflicht für Bleileitungen – Eigentümer sollten jetzt handeln

Hintergrund ist das Verbot von Bleileitungen, welches am 12. Januar 2026 verbindlich in Kraft tritt (§ 17 TrinkwV). Ab diesem Zeitpunkt dürfen Bleirohre weder im Betrieb bleiben noch repariert oder übergangsweise weiterverwendet werden. Betroffen sind nicht nur Hauptleitungen, sondern auch einzelne Teilstücke, Stichleitungen oder Mischinstallationen. Zuständig für den Austausch ist stets der Eigentümer der Immobilie.

Vor allem ältere Gebäude betroffen

„Das Thema betrifft in erster Linie ältere Gebäude, die noch aus der Zeit vor 1973 stammen“, erklärt Anika Schönfeldt-Schulz, Vorsitzende des IVD Nord. „Gerade in Mehrfamilienhäusern mit gemischtem Leitungsbestand ist es wichtig, jetzt Klarheit zu schaffen, ob eventuell noch Bleileitungen oder bleihaltige Teilstücke vorhanden sind.“

Das Ziel der Verordnung ist der konsequente Gesundheitsschutz. Blei kann sich aus alten Rohren lösen und ins Trinkwasser übergehen – mit potenziell schädlichen Folgen insbesondere für Säuglinge und Kinder. Eigentümer und Verwalter sind deshalb verpflichtet, den Zustand der Trinkwasserinstallation zu prüfen, mögliche Bleileitungen zu identifizieren und diese durch geeignete Materialien zu ersetzen oder stillzulegen. Wer erst kurz vor Ablauf der Frist reagiert, riskiert nicht nur Bußgelder, sondern auch Engpässe bei Handwerksbetrieben und steigende Kosten durch kurzfristige Aufträge.

Rechtzeitiger Austausch kann Folgekosten vorbeugen

Generell sind zwar Leitungsschäden in Gebäuden nicht häufiger geworden – die Zahl der Schadensfälle ist seit Jahren relativ stabil –, doch die Kosten pro Schaden steigen deutlich. Hauptgründe sind die gestiegenen Material- und Lohnkosten, aber auch die komplexeren Sanierungsvorgaben. Damit wächst der finanzielle Druck auf Eigentümer und Verwaltungen, rechtzeitig zu investieren und Instandhaltungsmaßnahmen strategisch zu planen. Ein rechtzeitiger Austausch von Bleileitungen kann also nicht nur gesundheitliche Risiken vermeiden, sondern auch Folgekosten und Versicherungsstreitigkeiten vorbeugen.

„Unsere Empfehlung ist klar: jetzt prüfen, planen und dokumentieren“, betont Carl-Christian Franzen, stellvertretender Vorsitzender des IVD Nord für Hamburg. „Wer frühzeitig handelt, vermeidet unnötigen Aufwand, sichert die Wasserqualität und erhält den Wert seiner Immobilie.“ Eine Bestandsaufnahme durch Fachbetriebe schafft Sicherheit – auch im Hinblick auf Nachweispflichten gegenüber Behörden oder Mietern.

Darüber hinaus rät der Verband, Sanierungen gegebenenfalls mit weiteren Instandhaltungsmaßnahmen zu kombinieren, etwa mit dem Austausch alter Rohrisolierungen oder der Erneuerung der Trinkwasserarmaturen. So lassen sich Synergien nutzen und Kosten bündeln.

Fristverlängerung? Nur in Ausnahmefällen

Der Energiedienstleister Techem informiert auf seiner Internetseite darüber, dass eine Fristverlängerung nur in folgenden Ausnahmefällen beantragt werden kann:

Eine kurzfristige Verlängerung über den 12. Januar 2026 hinaus ist möglich, wenn der Betreiber nachweisen kann, dass er rechtzeitig einen Auftrag zur Entfernung oder Stilllegung erteilt hat, dieser aber aus Kapazitätsgründen nicht fristgerecht abgeschlossen werden kann.
Eine langfristige Verlängerung bis maximal 12. Januar 2036 ist hingegen nur für Gebäudewasser-versorgungs- oder Eigenwasserversorgungsanlagen vorgesehen, bei denen das Trinkwasser ausschließlich für den eigenen Haushalt genutzt wird und soweit eine Schädigung der Gesundheit der betroffenen Verbraucher nicht zu erwarten ist.

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