BGH: Cousin rechtfertigt keinen Eigenbedarf

Von der Elementarschadenversicherung bis zur Absicherung von Bauträgerinsolvenzen – es gibt viele politische Vorhaben, die auch die Interessen von Wohnungseigentümern und Wohnungseigentümergemeinschaften betreffen. Der Koalitionsvertrag enthält einige Vorhaben, die nur langsam umgesetzt werden, in manchen Bereich ist sogar noch gar nichts unternommen worden.

Ausbau der Fernwärme: Preis regulieren und zentrale Preisaufsicht einführen

Die Fernwärmeverordnung sollte laut Koalitionsvertrag „zügig“ überarbeitet werden. Ein novellierter Entwurf der Vorgängerregierung lag bereits vor, das Vorhaben wurde aber wegen der vorgezogenen Neuwahlen ausgesetzt. Bislang liegt kein konkreter Vorschlag zur Neuregelung auf dem Tisch. Wohnen im Eigentum sieht vor allem im Bereich Preisregulierung Nachbesserungsbedarf, denn die Preise unterscheiden sich regional sehr stark und Fernwärmeanbieter haben eine Monopolstellung. Die Preisgestaltung muss transparent und stabil sein. Zudem fehlt eine zentrale Preisaufsicht.

Elementarschadenpflichtversicherung: Abwahl in WEGs nur, wenn alle zustimmen

Laut Koalitionsvertrag ist geplant, das Thema der Elementarschadenversicherung neu zu regeln – angesichts zunehmender Starkregenereignisse und Hochwasserschäden aus Sicht von Wohnen im Eigentum längst überfällig. Bislang liegt jedoch kein konkreter Vorschlag auf dem Tisch. „Hier muss der Gesetzgeber endlich handeln“, sagt Dr. Sandra von Möller, Vorständin von Wohnen im Eigentum. „Wichtig ist, dabei die Bedürfnisse der Wohnungseigentümer:innen im Blick zu behalten – die Abwahl einer Elementarschadenpflichtversicherung, das sogenannte Opt-Out-Modell, sollte aus unserer Sicht nur möglich sein, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft dies allstimmig beschließt.“ Wohnungseigentümergemeinschaften können nämlich immer nur gemeinsam mehrheitlich über eine Elementarschadenversicherung beschließen. Wird ein Wohnungseigentümer überstimmt, kann er seine Wohnung, da sie zum Teil im Gemeinschaftseigentum steht, nicht in Eigenregie gegen Elementarschäden absichern.

Schutz bei Bauträgerinsolvenzen – bereits erarbeitete konkrete Vorschläge umsetzen

Seit langem setzt sich Wohnen im Eigentum für einen besseren gesetzlichen Schutz von Wohnungskäufern im Falle der Insolvenz von Bauträgern ein. Bereits 2019 hatte eine von der damaligen Bundesregierung eingesetzte Arbeitsgruppe konkrete Lösungsansätze erarbeitet. Seitdem ist trotz zunehmender Problemlagen nichts passiert. „Dass der Koalitionsvertrag lediglich die Prüfung eines besseren Verbraucherschutzes in Aussicht gestellt hat, war enttäuschend“, sagt Dr. Sandra von Möller. „Die neue Regierungskoalition sollte die damals entwickelten Vorschläge aufgreifen und endlich wirksame Schutzmechanismen für Verbraucher einrichten“.

Gebäudeenergiegesetz – Planbarkeit und stabile Förderbedingungen

Was die jüngste Umbenennung des Gebäudeenergiegesetzes in „Gebäudemodernisierungsgesetz“ inhaltlich bedeuten wird, bleibt abzuwarten. Allerdings dürfte hier der Handlungsspielraum der Regierungskoalition aufgrund der europarechtlichen Vorgaben begrenzt sein. Für Eigentümer ist vor allem eines entscheidend: ein Ende der anhaltenden Unsicherheit. „Eigentümer:innen brauchen Planbarkeit und Sicherheit“, sagt Dr. Sandra von Möller. „Wir erhoffen uns verlässliche politische Rahmenbedingungen, die vor allem Wohnungseigentümergemeinschaften mit ihren strukturbedingt längeren Prozessen benötigen.“

Immobilien-Teilverkauf – gesetzliche Regulierung und Aufklärung

Das Finanzierungsmodell Immobilien-Teilverkauf wird speziell bei älteren Haus- und Wohnungseigentümern beworben. Dabei verkaufen Eigentümer bis maximal 50 Prozent der eigenen Immobilie an Anbieter und erhalten dafür eine einmalige Auszahlung. Die Immobilie dürfen sie gegen Zahlung eines monatlichen Nutzungsentgelts weiterhin nutzen. „Dieses Geschäftsmodell ist mit erheblichen rechtlichen und wirtschaftlichen Risiken verbunden und in aller Regel deutlich nachteiliger als ein entsprechender Kredit“, warnt Dr. Sandra von Möller. Dies zeige sich häufig erst bei einem späterem Gesamtverkauf der Immobilie. „Wir fordern den Gesetzgeber auf, dieses Modell zu regulieren, um Verbraucher zu schützen.“

E-Mobilität – Bedürfnisse der WEGs mitdenken

Das Bundesministerium für Verkehr hat ein neues Förderprogramm für E-Mobilität in Mehrfamilienhäusern angekündigt. „Hier ist wichtig, dass die Bedürfnisse der Wohnungseigentümergemeinschaften mitgedacht werden“, sagt Dr. Sandra von Möller. „Diese können nur auf Grundlage vorheriger Beschlüsse aktiv werden. Deshalb müssen ausreichend lange Antragsfristen für WEGs eingerichtet werden, gegebenenfalls sogar eigene Förderkontingente, damit die Töpfe nicht ausgeschöpft sind, bevor die WEGs zum Zuge kommen.“

Glasfaserausbau – ohne Anschlusszwang und intransparente Bereitstellungsentgelte

Die Pläne des neu gegründeten Bundesministeriums für Digitalisierung und Staatsmodernisierung, den Ausbau der Glasfaser voranzutreiben, begrüßt der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum grundsätzlich. Allerdings soll laut einem Eckpunktepapier ein Recht für Telekommunikationsunternehmen auf Vollausbau in Mehrfamilienhäusern eingeführt werden. „Wir sehen hier die Gefahr eines indirekten Anschluss- und Benutzungszwangs, der zusätzliche Belastungen für Eigentümer und Mieter mit sich bringt“, sagt Dr. Sandra von Möller. Das Eckpunktepapier sieht außerdem eine Erhöhung des Glasfaserbereitstellungsentgelts von derzeit 540 Euro auf bis zu 960 Euro pro Wohnung vor. Diese Anhebung ist laut WiE weder nachvollziehbar noch sachlich begründet. WiE fordert eine transparente Herleitung sowie eine regelmäßige Überprüfung der Höhe des Glasfaserbereitstellungsentgelts.

Sichere politische Rahmenbedingungen und verlässliche Förderkulisse

„Wohnungseigentümergemeinschaften brauchen sichere politische Rahmenbedingungen, klare rechtliche Vorgaben und eine verlässliche Förderkulisse, die ihre besonderen Bedürfnisse berücksichtigt“, sagt Dr. Sandra von Möller. „WEGs sind systembedingt in ihren Entscheidungen sehr langsam.“ Gleichzeitig gibt es rund 9,3 Millionen Eigentumswohnungen in Deutschland – das ist mehr als jede fünfte Wohneinheit. „Die Politik sollte die Wohnungseigentümer:innen und Wohnungseigentümergemeinschaften bei allen relevanten Vorhaben von Anfang an konsequent mitdenken“, mahnt Dr. Sandra von Möller. „Mehrfamilienhäuser sind eine wichtige Wohnform der Zukunft, insbesondere in Bezug auf die Energiewende – daher sollten sie auf der politischen Agenda weit oben stehen.“