BGH: Cousin rechtfertigt keinen Eigenbedarf

Der Fall: Wohnungskauf durch GbR

Im zugrundeliegenden Fall hatte eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) nach dem Erwerb einer bewohnten Wohnung eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen, da einer ihrer Gesellschafter die Wohnung selbst nutzen wollte. Die beiden Gesellschafter waren Cousins. Die Mieter hielten die Kündigung für unwirksam und beriefen sich hierbei auf die Kündigungsbeschränkung des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1, Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 2 der Kündigungsschutzklausel-Verordnung des Landes Berlin vom 13. August 2013. Hiernach kann sich eine Personengesellschaft, an die vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter veräußert worden ist, erst nach Ablauf von zehn Jahren seit der Veräußerung für eine Kündigung der Wohnung gegenüber dem Mieter auf berechtigte Interessen im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB berufen.

Die GbR hingegen berief sich auf § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB, demzufolge keine Kündigungsbeschränkung besteht, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören.

Das Urteil: Familienbegriff wird eng ausgelegt

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass den Begriffen „Familie“ in § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB und „Familienangehörige“ in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB dieselbe Bedeutung zukommt und hiervon ausschließlich diejenigen Personen umfasst sind, denen ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen gemäß § 383 ZPO, § 52 StPO zusteht. Ein entfernterer Verwandter, der – wie ein Cousin – nicht zur Zeugnisverweigerung berechtigt ist, gehört somit auch dann nicht zu dem privilegierten Personenkreis, wenn zwischen ihm und dem Vermieter eine enge persönliche Bindung besteht. In gerader Verwandtschaftslinie sind dies demnach unter anderem Eltern, Großeltern, Kinder und Enkel. In der Seitenlinie sind dies Geschwister, Tanten, Onkel, Nichten und Neffen.

[BGH, VIII ZR 276/23, 10.7.2024]

Aktueller Beitrag

19.03.2026
News

Mehr Baugenehmigungen im Januar – reicht das für die Wende?

Im Januar 2026 wurde in Deutschland der Bau von 19.500 Wohnungen genehmigt. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) mitteilt, waren das 8,4 Prozent oder 1.500 Baugenehmigungen mehr als im Januar 2025. Dabei stieg die Zahl der genehmigten Wohnungen im Neubau um 7,4 Prozent oder 1.100 auf 16.400. Die Zahl genehmigter Wohnungen, die durch den Umbau bestehender Gebäude entstehen, stieg im Januar 2026 gegenüber dem Vorjahresmonat um 13,5 Prozent oder 400 auf 3.100.

Aufwärtstrend bei Ein- und Mehrfamilienhäusern hält an

In neu zu errichtenden Wohngebäuden wurden im Januar 2026 insgesamt 16.000 Wohnungen genehmigt, das waren 6,0 Prozent oder 900 Neubauwohnungen mehr als im Vorjahreszeitraum. Dabei stieg die Zahl der Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser um 12,6 Prozent (+400) auf 3.800. Bei den Zweifamilienhäusern nahm die Zahl genehmigter Wohnungen um 26,1 Prozent (+300) auf 1.200 zu. In Mehrfamilienhäusern, der zahlenmäßig stärksten Gebäudeart, genehmigten die Bauaufsichtsbehörden 10.500 Neubauwohnungen. Das war einen Anstieg um 7,1 Prozent (+700) gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Die Zahl der genehmigten Wohnungen in Wohnheimen fiel im Vergleich zum Januar 2025 um 47,6 Prozent (-450) auf 500 Wohnungen.

In neuen Nichtwohngebäuden wurden im Januar 2026 insgesamt 350 Wohnungen (+148,6 %; +200) genehmigt. Hierunter fallen zum Beispiel Hausmeisterwohnungen in Schulgebäuden oder Wohnungen in Innenstadtlagen über Gewerbeflächen.

Als Umbaumaßnahme in bestehenden Wohn- und Nichtwohngebäuden wurden im Januar 2026 insgesamt 3.100 Wohnungen genehmigt, das waren 13,5 Prozent oder 400 Wohnungen mehr als im gleichen Zeitraum des Jahres 2025.

ZIA: Wohnungsbau auf Gelb – keine Trendwende

Trotz dieser positiven Entwicklung warnt der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) vor überzogenen Erwartungen: „Für Euphorie ist es deutlich zu früh. Entscheidend für eine echte Entspannung am Wohnungsmarkt sind nicht allein steigende Genehmigungszahlen, sondern vor allem mehr Fertigstellungen”, so ZIA-Hauptgeschäftsführerin Aygül Özkan. Angesichts der weiterhin hohen Baukosten – diese sind zwischen 2015 und Ende 2023 um rund 60 Prozent gestiegen – müssten folgende Maßnahmen ergriffen werden, um den Wohnungsbau nachhaltig anzukurbeln:

Bauen erleichtern und damit Baukosten senken, insbesondere durch einen neuen Basisstandard Wohnen.
die Staatsquote von ca. 37 Prozent senken, zum Beispiel durch den Erlass der Grunderwerbssteuer für der Erwerb der ersten Wohnimmobilie.
Einführung von eigenkapitalersetzenden Maßnahmen, wie Staatsbürgschaften. Der geplante Deutschlandfonds ist dabei ein richtiger Ansatz. Entscheidend ist, dass er auch konsequent für den Wohnungsbau geöffnet wird.

„Erst wenn wir diese strukturellen Hebel entschlossen bewegen, entsteht aus steigenden Genehmigungszahlen tatsächlich neuer Wohnraum”, so Özkan weiter. „Kontraproduktiv in dieser Situation sind dagegen zusätzliche Debatten über Verschärfungen im Mietrecht oder gar Vergesellschaftung. Sie verunsichern Investoren und bremsen genau die privaten Mittel aus, die wir für den Wohnungsbau dringend benötigen“, so Özkan weiter.

Zurück zur Übersicht