Müllkontrolle: Mieter müssen für Kosten aufkommen

Eine Berliner Wohnimmobiliengesellschaft hatte im Zuge der Betriebskostenabrechnung Kosten für das „Behältermanagement“ in Rechnung gestellt. Mieter waren damit nicht einverstanden und zogen vor Gericht – der Bundesgerichtshof (BHG) gab nun der Vermieterin Recht.

Externer Dienstleister kontrolliert Mülltonnen

Wegen des fehlerhaften Verhaltens der Mieter bei der Mülltrennung beauftragte die Vermieterin einer Wohnanlage mit 102 Parteien einen Dienstleister für das Müllmanagement. Dieser kontrolliert die Restmülltonnen der Anlage regelmäßig und sortiert gegebenenfalls per Hand nach. Die Kosten für diese Dienstleistung rechnete die Vermieterin mit der Betriebskostenabrechnung unter dem Punkt „Müllbeseitigung“ nach Quadratmetern ab. Auf die Kläger entfiel hierfür ein Anteil in Höhe von 12,09 Euro für das Jahr 2018. Im gleichen Abrechnungszeitraum fochten die Kläger die Betriebskosten für die Anmietung und Wartung der Rauchwarnmelder an (13,66 Euro und 8,02 Euro).

BGH auf Vermieterseite

Laut BGH sind sowohl die Kontrolle als auch das Nachsortieren in einem Wohnraummietverhältnis umlegbare Betriebskosten gemäß § 2 Nr. 8 BetrKV (Betriebskostenverordnung). Zwar werde die konkrete Bezeichnung nicht explizit erwähnt, jedoch sei der Begriff „Müllbeseitigung“ weit auszulegen, hieß es in der Begründung.

Auch bei den Rauchwarnmeldern handle es sich um „eine regelmäßig anfallende, nicht durch eine bereits aufgetretene Störung veranlasste Maßnahme, die der Überprüfung der Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit einer technischen Einrichtung des Mietobjekts dient“. Somit sind auch diese Kosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV umlegbar.
[BGH, AZ VIII ZR 117/21]

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29.01.2026
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BG-Urteil: Untervermietung darf kein Instrument zur Gewinnerzielung sein

Notlage darf nicht ausgenutzt werden

In dem vom BGH entschiedenen Fall hatte ein Mieter von seinem Untermieter eine Nettokaltmiete für eine möblierte Wohnung verlangt, die zeitweise mehr als 500 Euro über der Miete lag, die er selbst an seinen Vermieter zahlte. Der BGH hat deutlich gemacht, dass ein solcher wirtschaftlicher Vorteil mit dem Zweck der gesetzlichen Untervermietungsregelungen nicht vereinbar ist. „Der Bundesgerichtshof hat unmissverständlich klargestellt: Untervermietung dient dem Erhalt von Wohnraum und nicht der Gewinnerzielung“, erklärt die Präsidentin des Deutschen Mieterbundes, Melanie Weber-Moritz. „Viele Menschen sind auf Untervermietung angewiesen, weil sie auf dem regulären Wohnungsmarkt keine Chance haben. Diese Notlage darf nicht ausgenutzt werden – weder von Vermietenden noch von Hauptmietenden.“

„Hochwertige Möblierung“ ist kein Freibrief

Besondere Bedeutung kommt der Entscheidung vor dem Hintergrund zu, dass es bislang keine gesetzlichen Vorgaben für Möblierungszuschläge gibt. Weder deren Berechnung noch eine Obergrenze sind geregelt, zudem besteht keine Pflicht zur gesonderten Ausweisung im Mietvertrag. Auch im vorliegenden Fall hatte der Mieter argumentiert, eine deutlich höhere Untermiete sei wegen einer angeblich „hochwertigen Möblierung“ gerechtfertigt. Zu Unrecht, so der BGH. Eine Möblierung ist kein Freibrief für beliebige Mietaufschläge. „Mit seiner Entscheidung setzt sich der BGH damit von einer Praxis ab, die der Deutsche Mieterbund seit Jahren insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten beobachtet: Immer häufiger werden Wohnungen oder einzelne Zimmer möbliert oder teilmöbliert vermietet, um die Mietpreisbremse zu umgehen und deutlich höhere Mieten zu verlangen. Das Urteil aus Karlsruhe ist eine sehr klare Absage an rein gewinnorientierte Vermietung auf Kosten Wohnungssuchender und zeigt auf, wie dringend eine gesetzliche Klarstellung ist“, so Weber-Moritz.

Gesetzesinitiative angekündigt

Positiv bewertet der Deutsche Mieterbund daher die angekündigte Gesetzesinitiative von Bundesjustizministerin Hubig, den Möblierungszuschlag künftig ausdrücklich im Bürgerlichen Gesetzbuch zu regeln, seine zulässige Höhe festzulegen und eine transparente Ausweisung im Mietvertrag vorzuschreiben. „Die geplante Reform ist ein wichtiger und notwendiger Schritt, um Schlupflöcher zu schließen“, fordert Weber-Moritz. „Der BGH hat heute ein wichtiges Signal gesetzt. Weder die Möblierung noch die Untervermietung dürfen zur Umgehung der Mietpreisbremse missbraucht werden, denn Wohnraum ist keine Ware zur maximalen Gewinnerzielung. Nun ist die Politik am Zug, dieses Signal in Gesetzesform zu gießen.“

Auch die Interessengemeinschaft „Haus & Grund Deutschland“ begrüßt die Entscheidung des Bundesgerichtshofs zu Untervermietungen. Vermieter dürfen ein Wohnraummietverhältnis ordentlich kündigen, wenn Mieter eine Wohnung ohne Erlaubnis und gewinnbringend untervermieten. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Untermiete die Grenze der Mietpreisbremse überschreitet.

„Untervermietung ist kein Geschäftsmodell. Das ist auch eine Frage der Fairness. Private Vermieter haben Pflichten, tragen Verantwortung und Kosten – sie dürfen nicht zusehen müssen, wie Dritte das Mietverhältnis betrügerisch missbrauchen“, kommentiert Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke.

[Bundesgerichtshof, 28.01.2026, Az. VIII ZR 228/23]

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