Geplatzter Kaufvertrag: Schadenersatzansprüche umfassen Maklerprovision

Hat der Verkäufer einer Immobilie sich eine Pflichtverletzung zuschulden kommen lassen, woraufhin der Käufer vom Kaufvertrag zurücktritt, kann der Käufer die bereits gezahlte Maklerprovision sowie die von ihm entrichtete Grunderwerbssteuer als Schadenersatz einfordern. Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH).

Der Fall: Verkäufer begeht Pflichtverletzung

Mit notariellem Vertrag verkaufte der Beklagte an die Klägerin ein mit einem Wohnhaus und einem Betriebsgebäude bebautes Grundstück zu einem Kaufpreis von 710.000 Euro. In der Folgezeit zahlte die Klägerin an die von ihr beauftragte Maklerin eine Provision von 25.347 Euro. Ferner entrichtete sie die vom Finanzamt festgesetzte Grunderwerbsteuer in Höhe von 23.800 Euro. Wegen arglistiger Täuschung trat die Klägerin vom Kaufvertrag zurück und verlangte in diesem Zug die Erstattung der Maklerprovision sowie der Grunderwerbsteuer.

Das Urteil: Erstattungsansprüche sind an den Verkäufer abzutreten

Der Bundesgerichtshof urteilte, dass die Erstattungsansprüche der Käuferin gegen den Makler und den Fiskus und Klägerin entsprechend § 255 BGB an den Verkäufer abzutreten sind. Die wirksame Anfechtung des vermittelten Kaufvertrages lasse den Provisionsanspruch der Maklerin entfallen, so dass die Klägerin die Provision von dieser zurückverlangen könne. Gleiches gelte für die Grunderwerbsteuer, da die Steuerfestsetzung nach wirksamer Anfechtung und Rückabwicklung des Grundstückskaufvertrages gemäß § 16 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG aufzuheben sei. Ein Schaden könne der Klägerin daher nur entstehen, wenn sie mit einem ihrer Rückgewähransprüche ausfalle. Hierfür sei nichts ersichtlich.

[BGH, AZ: V ZR 272/19]

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04.12.2025
News

Austauschpflicht für Bleileitungen – Eigentümer sollten jetzt handeln

Hintergrund ist das Verbot von Bleileitungen, welches am 12. Januar 2026 verbindlich in Kraft tritt (§ 17 TrinkwV). Ab diesem Zeitpunkt dürfen Bleirohre weder im Betrieb bleiben noch repariert oder übergangsweise weiterverwendet werden. Betroffen sind nicht nur Hauptleitungen, sondern auch einzelne Teilstücke, Stichleitungen oder Mischinstallationen. Zuständig für den Austausch ist stets der Eigentümer der Immobilie.

Vor allem ältere Gebäude betroffen

„Das Thema betrifft in erster Linie ältere Gebäude, die noch aus der Zeit vor 1973 stammen“, erklärt Anika Schönfeldt-Schulz, Vorsitzende des IVD Nord. „Gerade in Mehrfamilienhäusern mit gemischtem Leitungsbestand ist es wichtig, jetzt Klarheit zu schaffen, ob eventuell noch Bleileitungen oder bleihaltige Teilstücke vorhanden sind.“

Das Ziel der Verordnung ist der konsequente Gesundheitsschutz. Blei kann sich aus alten Rohren lösen und ins Trinkwasser übergehen – mit potenziell schädlichen Folgen insbesondere für Säuglinge und Kinder. Eigentümer und Verwalter sind deshalb verpflichtet, den Zustand der Trinkwasserinstallation zu prüfen, mögliche Bleileitungen zu identifizieren und diese durch geeignete Materialien zu ersetzen oder stillzulegen. Wer erst kurz vor Ablauf der Frist reagiert, riskiert nicht nur Bußgelder, sondern auch Engpässe bei Handwerksbetrieben und steigende Kosten durch kurzfristige Aufträge.

Rechtzeitiger Austausch kann Folgekosten vorbeugen

Generell sind zwar Leitungsschäden in Gebäuden nicht häufiger geworden – die Zahl der Schadensfälle ist seit Jahren relativ stabil –, doch die Kosten pro Schaden steigen deutlich. Hauptgründe sind die gestiegenen Material- und Lohnkosten, aber auch die komplexeren Sanierungsvorgaben. Damit wächst der finanzielle Druck auf Eigentümer und Verwaltungen, rechtzeitig zu investieren und Instandhaltungsmaßnahmen strategisch zu planen. Ein rechtzeitiger Austausch von Bleileitungen kann also nicht nur gesundheitliche Risiken vermeiden, sondern auch Folgekosten und Versicherungsstreitigkeiten vorbeugen.

„Unsere Empfehlung ist klar: jetzt prüfen, planen und dokumentieren“, betont Carl-Christian Franzen, stellvertretender Vorsitzender des IVD Nord für Hamburg. „Wer frühzeitig handelt, vermeidet unnötigen Aufwand, sichert die Wasserqualität und erhält den Wert seiner Immobilie.“ Eine Bestandsaufnahme durch Fachbetriebe schafft Sicherheit – auch im Hinblick auf Nachweispflichten gegenüber Behörden oder Mietern.

Darüber hinaus rät der Verband, Sanierungen gegebenenfalls mit weiteren Instandhaltungsmaßnahmen zu kombinieren, etwa mit dem Austausch alter Rohrisolierungen oder der Erneuerung der Trinkwasserarmaturen. So lassen sich Synergien nutzen und Kosten bündeln.

Fristverlängerung? Nur in Ausnahmefällen

Der Energiedienstleister Techem informiert auf seiner Internetseite darüber, dass eine Fristverlängerung nur in folgenden Ausnahmefällen beantragt werden kann:

Eine kurzfristige Verlängerung über den 12. Januar 2026 hinaus ist möglich, wenn der Betreiber nachweisen kann, dass er rechtzeitig einen Auftrag zur Entfernung oder Stilllegung erteilt hat, dieser aber aus Kapazitätsgründen nicht fristgerecht abgeschlossen werden kann.
Eine langfristige Verlängerung bis maximal 12. Januar 2036 ist hingegen nur für Gebäudewasser-versorgungs- oder Eigenwasserversorgungsanlagen vorgesehen, bei denen das Trinkwasser ausschließlich für den eigenen Haushalt genutzt wird und soweit eine Schädigung der Gesundheit der betroffenen Verbraucher nicht zu erwarten ist.

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