BGH-Urteil: Vermieterin legt Waschküche still

Eine gemeinsam genutzte Waschküche ist nicht als Teil der Mietsache anzusehen, wenn sie oder deren Nutzung nicht ausdrücklich im Mietvertrag festgelegt worden sind. Im vorliegenden Fall legte die Vermieterin die Waschküche still und informierte darüber in einem Schreiben.

Der Fall: Mieter hat keinen Waschmaschinenanschluss

Im Jahr 2017 bezog der Mieter eine Erdgeschosswohnung in Berlin. Der Eingang der Wohnung ist durch den Garten des Anwesens erreichbar. Die anderen vermieteten Wohnungen sowie eine für alle Mieter zugängliche Waschküche, in der sich eine Waschmaschine und ein Trockner befanden, können (nur) über das Haupthaus betreten werden, zu dem der Kläger bei seinem Einzug in die Wohnung von der Hausverwaltung einen Schlüssel erhalten hatte. In der dem Mietvertrag als Anlage beigefügten Hausgemeinschaftsordnung ist geregelt, dass das Waschen und Trocknen von Wäsche in der Wohnung „nur nicht gestattet ist, soweit es zu Schäden an der Mietsache führen kann“.

Im Juli 2020 kündigte die Vermieterin in einem Schreiben an, die Waschküche stillzulegen, da diese außer dem Kläger niemand nutzte. Die Vermieterin ließ zudem nach Ablauf der Frist das Schloss austauschen, sodass der Mieter keinen Zugang mehr hatte. Sie bot ihm jedoch an, in seiner Wohnung einen Waschmaschinenanschluss installieren zu lassen.

Das Urteil: Waschküche ist nicht Teil der Mietsache

Wie auch das Amts- und Landgericht, wies der Bundesgerichtshof (BGH) die Klage ab. Der Kläger habe aus § 535 BGB keinen Anspruch auf Zugang zum Haupthaus, denn die Waschküche sei nach dem schriftlichen Mietvertrag nicht Gegenstand der Mietsache. Im Text des Mietvertrags sei sie nicht erwähnt. Zum Mietgebrauch des Klägers an der Wohnung sei die Nutzung der Waschküche nicht erforderlich. Das Waschen und Trocknen in der Wohnung sei nach dem Mietvertrag erlaubt, soweit dies nicht zu Schäden an der Mietsache führe. [BGH, VIII ZR 394/21]

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26.02.2026
News

Bis zu 90.000 Euro Vorteil: Wärmepumpen schlagen Gas und Öl

Grundlage der Berechnung ist ein typisches unsaniertes Einfamilienhaus (Baujahr 1983, 130 Quadratmeter Wohnfläche), bei dem in den vergangenen 20 Jahren keine energetischen Maßnahmen erfolgt sind. Die Modellrechnungen basieren jeweils auf einer vollständigen energetischen Sanierung inklusive Gebäudehülle, Heizsystem und Photovoltaik. Verglichen werden sechs Szenarien: die Erneuerung von Gas- und Ölheizungen sowie der Wechsel zu Luft-Wasser-Wärmepumpen, Erdwärmepumpen, Fernwärme und Pelletheizungen.

Warum kurzfristige Betrachtungen in die Irre führen

In der öffentlichen Debatte werden Heizsysteme häufig anhand der reinen Anschaffungskosten bewertet. Diese Perspektive greift jedoch zu kurz. Entscheidend für Eigentümer sind nicht allein die Investitionen heute, sondern die Gesamtkosten über den Lebenszyklus eines Gebäudes: Investitionen, Finanzierungskosten, staatliche Förderung, laufende Energiekosten, Instandhaltung sowie die Entwicklung des Immobilienwerts.

Die Modellrechnung von co2online setzt deshalb bewusst auf eine 20-Jahres-Betrachtung, um diese Effekte sichtbar zu machen.

Wärmepumpen schlagen Gas und Öl deutlich – über 20 Jahre bis zu 90.000 Euro günstiger

Die Ergebnisse zeigen deutliche Unterschiede zwischen den Szenarien:

Die Heizkosten über 20 Jahre liegen bei Heizsystemen auf Basis erneuerbarer Energien deutlich unter denen fossiler Heizungen. Während sie im Modellfall bei einer Gasheizung rund 28.000 Euro und bei einer Ölheizung rund 41.000 Euro betragen, liegen sie bei Wärmepumpen je nach Ausführung bei etwa 13.000 bis 17.000 Euro.
Zwar sind die Investitionskosten für Heizsysteme auf Basis erneuerbarer Energien höher, durch staatliche Förderung und geringere laufende Kosten liegen die Gesamtkosten aus Investition und Energie jedoch niedriger als bei Gas- oder Ölheizungen.
Werden zusätzlich Instandhaltungskosten und die durchschnittliche Wertsteigerung des Gebäudes berücksichtigt, ergibt sich im Modellfall ein ökonomischer Vorteil in Höhe von rund 39.000 Euro für Luft-Wasser-Wärmepumpen und 48.000 Euro für Erdwärmepumpen, während bei Gas- und Ölheizungen Mehrkosten von rund 31.000 Euro bzw. 43.000 Euro entstehen. Im Vergleich entspricht das einem Vorteil von etwa 70.000 bis 90.000 Euro zugunsten der Wärmepumpen.

Diese Werte stellen keinen kurzfristigen finanziellen Gewinn dar, sondern einen positiven Saldo über den Betrachtungszeitraum, etwa durch niedrigere laufende Kosten und einen höheren Immobilienwert. Die vollständige Tabelle und die zugrunde liegenden Annahmen sind online abrufbar.

Welche Annahmen wurden getroffen?

Die Berechnung basiert auf transparenten und nachvollziehbaren Annahmen:

Energieverbrauch: Heizenergieverbrauch gemäß Heizspiegel
Energiepreise: prognostizierte Endverbraucherpreise, ermittelt im Auftrag des Umweltbundesamtes
Investitionskosten: co2online-Berechnungen auf Basis von Werten des Baukosteninformationszentrums, angepasst an aktuelle Marktbedingungen
Förderung: aktuelle Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)
Finanzierung: Berücksichtigung von Zinskosten
Wertsteigerung: durchschnittliche Effekte auf Basis von Immobilienmarktdaten
Instandhaltung: Kosten, die auch ohne energetische Sanierung anfallen

Die Modellrechnung stellt ausdrücklich keine individuelle Wirtschaftlichkeitsberechnung dar, sondern arbeitet mit Durchschnittswerten.

Tatsächliche Entwicklungen können abweichen

Die Berechnung arbeitet mit Energiepreisprognosen und Durchschnittswerten. Tatsächliche Entwicklungen können davon abweichen, etwa durch veränderte politische Rahmenbedingungen, regionale Unterschiede oder individuelles Nutzerverhalten. Die Ergebnisse sind daher als Orientierung, nicht als Garantie zu verstehen.

Zugleich ist die Rechnung eher konservativ angelegt: Zusätzliche Risiken für fossile Energieträgersind nicht vollständig abgebildet.

Empfehlung: individuelle Berechnung für das eigene Gebäude

Für Eigentümer empfiehlt co2online, die Modellrechnung als Einstieg zu nutzen und anschließend die Berechnung mit den eigenen Gebäudedaten durchzuführen. Der „ModernisierungsCheck“ von co2online ermöglicht eine erste individuelle Einschätzung und kann eine fundierte Grundlage für das Gespräch mit der Energieberatung und den Handwerksbetrieben sein.

Einordnung zur aktuellen Debatte zum Gebäudeenergiegesetz

Die Ergebnisse der Modellrechnung zeigen, dass die Umstellung auf Heizsysteme auf Basis erneuerbarer Energien aus ökonomischer Sicht keine grundsätzliche Überforderung darstellt, sofern Sanierungen ganzheitlich und über den Lebenszyklus betrachtet werden. Voraussetzung dafür sind eine verlässliche, sozial gestaffelte Förderung sowie Planungssicherheit, da Hauseigentümer Investitionsentscheidungen mit einem Zeithorizont von Jahrzehnten treffen. Kurzfristige Investitionskosten allein geben kein realistisches Bild der tatsächlichen wirtschaftlichen Auswirkungen.

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