BGH-Urteil: Vermieterin legt Waschküche still

Eine gemeinsam genutzte Waschküche ist nicht als Teil der Mietsache anzusehen, wenn sie oder deren Nutzung nicht ausdrücklich im Mietvertrag festgelegt worden sind. Im vorliegenden Fall legte die Vermieterin die Waschküche still und informierte darüber in einem Schreiben.

Der Fall: Mieter hat keinen Waschmaschinenanschluss

Im Jahr 2017 bezog der Mieter eine Erdgeschosswohnung in Berlin. Der Eingang der Wohnung ist durch den Garten des Anwesens erreichbar. Die anderen vermieteten Wohnungen sowie eine für alle Mieter zugängliche Waschküche, in der sich eine Waschmaschine und ein Trockner befanden, können (nur) über das Haupthaus betreten werden, zu dem der Kläger bei seinem Einzug in die Wohnung von der Hausverwaltung einen Schlüssel erhalten hatte. In der dem Mietvertrag als Anlage beigefügten Hausgemeinschaftsordnung ist geregelt, dass das Waschen und Trocknen von Wäsche in der Wohnung „nur nicht gestattet ist, soweit es zu Schäden an der Mietsache führen kann“.

Im Juli 2020 kündigte die Vermieterin in einem Schreiben an, die Waschküche stillzulegen, da diese außer dem Kläger niemand nutzte. Die Vermieterin ließ zudem nach Ablauf der Frist das Schloss austauschen, sodass der Mieter keinen Zugang mehr hatte. Sie bot ihm jedoch an, in seiner Wohnung einen Waschmaschinenanschluss installieren zu lassen.

Das Urteil: Waschküche ist nicht Teil der Mietsache

Wie auch das Amts- und Landgericht, wies der Bundesgerichtshof (BGH) die Klage ab. Der Kläger habe aus § 535 BGB keinen Anspruch auf Zugang zum Haupthaus, denn die Waschküche sei nach dem schriftlichen Mietvertrag nicht Gegenstand der Mietsache. Im Text des Mietvertrags sei sie nicht erwähnt. Zum Mietgebrauch des Klägers an der Wohnung sei die Nutzung der Waschküche nicht erforderlich. Das Waschen und Trocknen in der Wohnung sei nach dem Mietvertrag erlaubt, soweit dies nicht zu Schäden an der Mietsache führe. [BGH, VIII ZR 394/21]

Aktueller Beitrag

26.03.2026
News

Wertfaktor Energiebilanz: Deutliche Preisaufschläge für effiziente Wohngebäude

Die Energieeffizienz hat sich zu einem entscheidenden Preisfaktor bei Wohnimmobilien entwickelt. Während eine schlechte Energiebilanz deutliche Preisabschläge nach sich zieht, erzielen besonders effiziente Gebäude deutlich höhere Preise. Wohnungen mit der besten Energieeffizienzklasse A+ kosten im bundesweiten Durchschnitt rund 20 Prozent mehr als vergleichbare Objekte mit mittlerem Energiestandard der Klasse D. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Analyse des Online-Marktplatzes immowelt über den Einfluss der Energieeffizienzklasse auf den Angebotspreis von Häusern und Wohnungen, die im Jahr 2025 auf immowelt.de inseriert wurden.

Untersucht wurde, wie stark sich die durchschnittlichen Angebotspreise der einzelnen Energieeffizienzklassen vom mittleren Standard der Klasse D unterscheiden. Dieser ist in Deutschland bei angebotenen Wohnimmobilien am weitesten verbreitet. In der Berechnung wurde der genaue Einfluss des Energiestandards auf den Angebotspreis bestimmt, während andere Faktoren wie Lage, Größe oder Ausstattung bewusst ausgeklammert wurden, um den Effekt der Energieeffizienz klar sichtbar zu machen.

„Die Energieeffizienz ist längst zu einem zentralen Werttreiber auf dem Immobilienmarkt geworden“, sagt immowelt Geschäftsführer Theo Mseka. „Käufer achten stärker als früher auf laufende Energiekosten und mögliche Sanierungsaufwände. Entsprechend erzielen besonders effiziente Gebäude deutliche Preisaufschläge, während Immobilien mit schwacher Energiebilanz häufig nur über niedrigere Einstiegspreise Käufer finden.“

Ineffiziente Häuser mit Preisabschlag von bis zu 17 Prozent

Besonders deutlich wirkt sich eine schlechte Energieeffizienzklasse auf die Angebotspreise von Häusern aus. Eigenheime mit der niedrigsten Energieeffizienzklasse H werden durchschnittlich rund 17 Prozent günstiger angeboten als vergleichbare Häuser mit dem mittleren Standard der Klasse D. Auch Häuser mit den Klassen G und F weisen deutliche Preisabschläge auf.

Generell zeigt sich: Je weiter ein Haus energetisch vom mittleren Standard abweicht, desto stärker schlägt sich dies im Angebotspreis nieder. Am oberen Ende der Skala kommt es dementsprechend zu deutlichen Aufschlägen. Häuser mit Energieeffizienzklasse A+ kosten im bundesweiten Durchschnitt rund 15 Prozent mehr als Eigenheime mit mittlerem Standard. Auch Häuser mit den Klassen A und B erzielen noch merkliche Preisaufschläge.

Wohnungen: Bis zu 20 Prozent Preis-Plus für beste Energiebilanz

Bei Eigentumswohnungen wirkt sich die Energieeffizienz ebenfalls deutlich auf den Angebotspreis aus, allerdings fallen die Abschläge bei ineffizienten Objekten etwas geringer aus als bei Häusern. Wohnungen mit der schlechtesten Energieeffizienzklasse H werden im Deutschlandmittel rund 9 Prozent günstiger angeboten als vergleichbare Apartments mit der Klasse D.

Ein Grund dafür könnte sein, dass Wohnungseigentümer energetische Sanierungskosten in der Regel gemeinsam innerhalb der Eigentümergemeinschaft tragen, wodurch die finanzielle Belastung für einzelne Käufer geringer ausfällt als bei Einfamilienhäusern.

Dennoch zeigt sich auch bei Wohnungen ein deutlicher Aufpreis für besonders effiziente Gebäude: Apartments mit Energieklasse A+ kosten durchschnittlich rund 20 Prozent mehr als vergleichbare Objekte mit mittlerem Energiestandard. Auch Wohnungen der Klassen A und B werden spürbar teurer angeboten.

Preisentwicklung: Effiziente Immobilien stabiler

Die wachsende Bedeutung der Energieeffizienz zeigt sich auch bei der Preisentwicklung seit dem Zinsanstieg und der Energiekrise im Jahr 2022. Wohnimmobilien mit hoher Energieeffizienz verzeichneten infolge der gestiegenen Zinsen zwar zunächst gemeinsam mit dem restlichen Markt sinkende Angebotspreise, erholten sich anschließend jedoch deutlich schneller.

Besonders ineffiziente Gebäude gerieten während der Marktphase nach dem Zinsanstieg im Jahr 2022 stärker unter Druck. Neben gestiegenen Finanzierungskosten spielten auch höhere Energiepreise sowie die Debatte um strengere energetische Vorgaben eine Rolle. Entsprechend mussten Verkäufer häufig größere Preisabschläge akzeptieren.

Gleichzeitig bleiben solche Immobilien für viele Käufer weiterhin ein möglicher Einstieg in den Markt. Der niedrigere Kaufpreis kann es ermöglichen, eine Immobilie zu erwerben und notwendige energetische Sanierungen erst zu einem späteren Zeitpunkt umzusetzen.

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