BGH: Muster-Widerrufsformular bei Maklerverträgen unumgänglich

Bei Maklerverträgen die außerhalb der Geschäftsräume geschlossen werden, muss der Makler den Verkäufer über Bedingungen, Fristen und das Verfahren der Ausübung des Widerrufs informieren und ihm diese Informationen in schriftlicher Form aushändigen. Im vorliegenden Fall verweigerten die Verkäufer die Zahlung der Maklerprovision – der Bundesgerichtshof gab ihnen Recht.

Der Fall: Widerruf nicht in Papierform ausgehändigt

Als die Verkäufer den Makler beauftragten, hatten sie den Käufer ihrer Immobilie bereits gefunden. Der Makler organisierte den Verkauf, bei dem die Käufer eine Widerrufserklärung unterschrieben, in der es hieß, dass sie bei vollständiger Vertragserfüllung durch den Makler ihr Widerrufsrecht verlieren, wenn die Dienstleistung schon vor Ablauf der Widerrufsfrist vollständig erbracht ist. Weiter hieß es in der Belehrung, dass das beiliegende Widerrufsformular benutzt werden soll. Dieses fehlte jedoch. Drei Monate nach dem Verkauf widerriefen die Verkäufer den Maklervertag und weigerten sich, die Provision zu bezahlen.

Das Urteil: Belehrung fehlt – kein Anspruch auf Provision

Der Bundesgerichtshof wies die Klage des Maklers ab. Da die Belehrung nicht vorlag, musste die 14-tägige Widerrufsfrist nicht eingehalten werden. Das entsprechende Formular hätte der Makler in Papierform vorlegen müssen. Auf anderen dauerhaften Datenträgern darf die Belehrung nur dann übergeben werden, wenn der Kunde dem zustimmt. Da den Verkäufern die Belehrung nicht vorlag, habe die Widerrufsfrist noch nicht begonnen und der Makler sämtliche Ansprüche verloren. [BGH I ZR 169/19]

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29.01.2026
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BG-Urteil: Untervermietung darf kein Instrument zur Gewinnerzielung sein

Notlage darf nicht ausgenutzt werden

In dem vom BGH entschiedenen Fall hatte ein Mieter von seinem Untermieter eine Nettokaltmiete für eine möblierte Wohnung verlangt, die zeitweise mehr als 500 Euro über der Miete lag, die er selbst an seinen Vermieter zahlte. Der BGH hat deutlich gemacht, dass ein solcher wirtschaftlicher Vorteil mit dem Zweck der gesetzlichen Untervermietungsregelungen nicht vereinbar ist. „Der Bundesgerichtshof hat unmissverständlich klargestellt: Untervermietung dient dem Erhalt von Wohnraum und nicht der Gewinnerzielung“, erklärt die Präsidentin des Deutschen Mieterbundes, Melanie Weber-Moritz. „Viele Menschen sind auf Untervermietung angewiesen, weil sie auf dem regulären Wohnungsmarkt keine Chance haben. Diese Notlage darf nicht ausgenutzt werden – weder von Vermietenden noch von Hauptmietenden.“

„Hochwertige Möblierung“ ist kein Freibrief

Besondere Bedeutung kommt der Entscheidung vor dem Hintergrund zu, dass es bislang keine gesetzlichen Vorgaben für Möblierungszuschläge gibt. Weder deren Berechnung noch eine Obergrenze sind geregelt, zudem besteht keine Pflicht zur gesonderten Ausweisung im Mietvertrag. Auch im vorliegenden Fall hatte der Mieter argumentiert, eine deutlich höhere Untermiete sei wegen einer angeblich „hochwertigen Möblierung“ gerechtfertigt. Zu Unrecht, so der BGH. Eine Möblierung ist kein Freibrief für beliebige Mietaufschläge. „Mit seiner Entscheidung setzt sich der BGH damit von einer Praxis ab, die der Deutsche Mieterbund seit Jahren insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten beobachtet: Immer häufiger werden Wohnungen oder einzelne Zimmer möbliert oder teilmöbliert vermietet, um die Mietpreisbremse zu umgehen und deutlich höhere Mieten zu verlangen. Das Urteil aus Karlsruhe ist eine sehr klare Absage an rein gewinnorientierte Vermietung auf Kosten Wohnungssuchender und zeigt auf, wie dringend eine gesetzliche Klarstellung ist“, so Weber-Moritz.

Gesetzesinitiative angekündigt

Positiv bewertet der Deutsche Mieterbund daher die angekündigte Gesetzesinitiative von Bundesjustizministerin Hubig, den Möblierungszuschlag künftig ausdrücklich im Bürgerlichen Gesetzbuch zu regeln, seine zulässige Höhe festzulegen und eine transparente Ausweisung im Mietvertrag vorzuschreiben. „Die geplante Reform ist ein wichtiger und notwendiger Schritt, um Schlupflöcher zu schließen“, fordert Weber-Moritz. „Der BGH hat heute ein wichtiges Signal gesetzt. Weder die Möblierung noch die Untervermietung dürfen zur Umgehung der Mietpreisbremse missbraucht werden, denn Wohnraum ist keine Ware zur maximalen Gewinnerzielung. Nun ist die Politik am Zug, dieses Signal in Gesetzesform zu gießen.“

Auch die Interessengemeinschaft „Haus & Grund Deutschland“ begrüßt die Entscheidung des Bundesgerichtshofs zu Untervermietungen. Vermieter dürfen ein Wohnraummietverhältnis ordentlich kündigen, wenn Mieter eine Wohnung ohne Erlaubnis und gewinnbringend untervermieten. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Untermiete die Grenze der Mietpreisbremse überschreitet.

„Untervermietung ist kein Geschäftsmodell. Das ist auch eine Frage der Fairness. Private Vermieter haben Pflichten, tragen Verantwortung und Kosten – sie dürfen nicht zusehen müssen, wie Dritte das Mietverhältnis betrügerisch missbrauchen“, kommentiert Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke.

[Bundesgerichtshof, 28.01.2026, Az. VIII ZR 228/23]

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