Trotz gleichem Zinsniveau: Monatliche Belastung für Immobilienkäufer niedriger als vor 3 Jahren

Bauzinsen derzeit auf gleichem Niveau wie vor 3 Jahren; Wohnungspreise seitdem aber vielerorts gesunken
Monatliche Annuitätenrate beim Wohnungskauf aktuell in 49 von 80 deutschen Großstädten geringer als im Oktober 2022
Größte Einsparungen pro Monat in München (-209 Euro), Stuttgart (-187 Euro) und Frankfurt (-150 Euro)
Höhere Belastung dagegen in 30 Städten: Bonn (+84 Euro), Darmstadt (+77 Euro) und Koblenz (+63 Euro) mit stärksten Anstiegen der Monatsrate

Die Zinsen für Immobilienfinanzierungen liegen derzeit auf dem gleichen Niveau wie vor 3 Jahren. Wer ein Immobiliendarlehen aufnimmt, muss aktuell im Schnitt mit rund 3,65 Prozent bei zehnjähriger Zinsbindung rechnen, also genauso viel wie im Oktober 2022. Trotzdem ist die monatliche Belastung für Käufer heute oftmals geringer als damals. Der Grund: Die Angebotspreise für Wohnimmobilien sind vielerorts gesunken. In 49 von 80 deutschen Großstädten ist die Darlehensrückzahlung deshalb günstiger – in der Spitze zahlen Käufer aktuell rund 200 Euro pro Monat weniger als im Oktober 2022. Das zeigt eine aktuelle Analyse von immowelt, in der die monatlichen Annuitätenraten beim Kauf einer 75-Quadratmeter-Bestandswohnung in den deutschen Großstädten zum 1. Oktober 2022 und 2025 miteinander verglichen wurden. Für die Berechnung der Annuitätenraten wurden 20 Prozent Eigenkapital (exklusive Kaufnebenkosten) angenommen und die Tilgung auf einen Zeitraum von 30 Jahren ausgerichtet.

„Wer heute eine Immobilie finanziert, profitiert in den meisten Großstädten von einer geringeren monatlichen Belastung als vor 3 Jahren“, sagt immowelt Geschäftsführer Dr. Robert Wagner. „Kaufinteressenten sollten aber nicht zu lange zögern: Die Angebotspreise von Wohnimmobilien ziehen seit geraumer Zeit wieder an und mit einem deutlichen Rückgang der Bauzinsen ist derzeit nicht zu rechnen. Die im Vergleich zu Ende 2022 oftmals günstigeren Konditionen für Immobilienkäufer könnten somit schon bald der Vergangenheit angehören.“

Spürbare Entlastung in Metropolen

Im Oktober 2022 war die Abkühlung des Immobilienmarktes bereits in vollem Gange. Kurz zuvor hatte der rasche Zinsanstieg eine längere Phase spürbarer Preisrückgänge eingeläutet. Aktuell liegen die Angebotspreise von Bestandswohnungen vielerorts noch immer unter dem damaligen Niveau, wodurch sich die monatliche Belastung bei der Darlehensrückzahlung für Käufer in vielen Städten reduziert hat. In den bevölkerungsreichsten Großstädten fallen die Rückgänge der Monatsrate zum Teil besonders deutlich aus. Am größten sind die Einsparungen in München, wo die Preise von Eigentumswohnungen im Vergleich zum Oktober 2022 spürbar gesunken sind: Vor 3 Jahren wurde eine 75-Quadratmeter-Bestandswohnung im Schnitt noch für 671.000 Euro angeboten, aktuell sind es 614.000 Euro. Die Kosten für den Immobilienkredit bei einem heute wie damals fälligen Zinssatz von 3,65 Prozent haben sich dadurch um 209 Euro pro Monat reduziert – von 2.456 Euro im Oktober 2022 auf aktuell 2.247 Euro.

Auch in anderen Metropolen ist die monatliche Rate für die Darlehensrückzahlung dank niedrigerer Immobilienpreise zurückgegangen. Wer heute eine Eigentumswohnung in Stuttgart finanziert, zahlt 187 Euro weniger als vor 3 Jahren, in Frankfurt beträgt die Ersparnis 150 Euro. In Hamburg und Berlin fällt die Entlastung etwas geringer aus: In der Hansestadt sank die Monatsrate beim Kauf einer 75-Quadratmeter-Bestandswohnung um 80 Euro, in der Hauptstadt um 70 Euro.

Bis zu 121 Euro monatliche Ersparnis in kleineren Großstädten

Nicht nur in den Metropolen, sondern auch in mehreren kleineren Großstädten profitieren Kaufinteressenten von niedrigeren Kaufpreisen und folglich gesunkenen Annuitätenraten. Besonders deutlich fällt der Rückgang in Ingolstadt aus, wo sich die Monatsrate bei der Finanzierung einer 75-Quadratmeter-Wohnung im Vergleich zu 2022 um 121 Euro reduziert hat. Auch in Freiburg sind die Kosten für die Immobilienfinanzierung spürbar gesunken – Käufer zahlen heute 113 Euro pro Monat weniger für Tilgung und Zinsen als vor 3 Jahren. Etwas geringer sind die Entlastungen in Augsburg (-84 Euro), Fürth (-77 Euro), Würzburg und Wolfsburg (je -74 Euro).

Mehrbelastung in 30 Städten

Zwar liegt die monatliche Annuität in vielen deutschen Großstädten noch immer niedriger als vor 3 Jahren, doch schmilzt dieser Vorteil zunehmend dahin. Die Immobilienpreise verteuern sich wieder und nähern sich in zahlreichen Städten zunehmend dem Niveau von 2022 an. In 30 von 80 Großstädten liegen die Angebotspreise von Bestandswohnungen inzwischen sogar bereits über dem damaligen Stand, wodurch auch die monatliche Belastung bei der Immobilienfinanzierung höher ausfällt. In Bonn kostete eine 75 Quadratmeter große Bestandswohnung im Oktober 2022 noch 294.000 Euro – aktuell zahlen Käufer im Schnitt 317.000 Euro. Bei einem Zinssatz von 3,65 Prozent ergibt sich daraus eine monatliche Annuität von 1.160 Euro – 84 Euro mehr als vor 3 Jahren.

Die zweitstärkste Mehrbelastung verzeichnet Darmstadt, wo die Monatsrate um 77 Euro höher ausfällt. Auch in Koblenz (+63 Euro) sowie in Jena und Halle (Saale) (jeweils +59 Euro) ist die Belastung um mehr als 50 Euro gestiegen.

Aktueller Beitrag

14.05.2026
News

Mittelstädte: Mieten steigen um bis zu 20 Prozent – und bleiben doch Spar-Alternative zu Metropolen

Die Mietpreise in deutschen Mittelstädten sind in den vergangenen 4 Jahren deutlich gestiegen. Wie eine aktuelle Analyse des Online-Marktplatzes immowelt von 120 ausgewählten Städten zeigt, haben sich die Angebotsmieten von Bestandswohnungen seit 2022 um bis zu 20 Prozent verteuert. In 97 der 120 untersuchten Mittelstädte legten die Mieten um mindestens 10 Prozent zu. Die Anstiege haben sich vor dem Hintergrund der allgemein starken Teuerung seit Ausbruch des Ukraine-Krieges vor 4 Jahren vollzogen – die Inflationsrate lag im selben Zeitraum bei rund 15 Prozent, die Handwerkerpreise (+28 Prozent) haben sich sogar noch stärker erhöht. Trotz der zum Teil deutlichen Mietanstiege stellen viele Mittelstädte jedoch nach wie vor bezahlbare Alternativen zu den hochpreisigen Großstädten dar. Für die Analyse wurden die durchschnittlichen Angebotsmieten von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) in 120 ausgewählten deutschen Mittelstädten zum 1. April 2026 und 2022 miteinander verglichen.

„Die hohe Nachfrage nach Mietwohnungen bei gleichzeitig begrenztem Angebot sorgt in vielen Mittelstädten für spürbare Mietanstiege“, sagt immowelt CEO Theo Mseka. „Hinzu kommen die stark gestiegenen Kosten für Handwerker, die viele Vermieter belasten und den Druck auf die Mieten zusätzlich erhöhen. Gleichzeitig profitieren Wohnungssuchende in vielen Mittelstädten allerdings weiterhin von günstigeren Mieten als in den teuren Großstädten.“

Mittelstadt-Mieten bis zu 50 Prozent günstiger als in Metropolen

Obwohl die Mieten zum Teil deutlich gestiegen sind, besteht in vielen Mittelstädten nach wie vor erhebliches Sparpotenzial gegenüber den hochpreisigen Metropolen. Das wird besonders im Einzugsgebiet von München deutlich: Während Suchende in der Isarmetropole im Schnitt fast 21 Euro pro Quadratmeter für eine Bestandswohnung zahlen, liegen die Angebotsmieten in Rosenheim (11,29 Euro; +13,1 Prozent) oder Landshut (10,87 Euro; +13,1 Prozent) nur rund halb so hoch. Beide Mittelstädte befinden sich weniger als eine Zugstunde von München entfernt.

Ähnlich stellt sich die Situation in den mittelgroßen Städten rund um Berlin dar. In Brandenburg an der Havel (8,75 Euro; +8,4 Prozent) sind Mietwohnungen fast 40 Prozent günstiger als in der Hauptstadt (14,23 Euro). In Oranienburg (11,68 Euro, +11,8 Prozent) – weniger als eine halbe Stunde Zugfahrt von Berlin entfernt – sparen Wohnungssuchende immerhin noch knapp 20 Prozent.

In der Nähe von Stuttgart (15,04 Euro) bieten sich Ludwigsburg (12,45 Euro; +6,9 Prozent) oder Esslingen (11,18 Euro; +7,8 Prozent) als bezahlbare Alternativen an, während Mietwohnungen in Hanau (11,17 Euro; +12,4 Prozent) deutlich günstiger sind als in Frankfurt (16,55 Euro).

Bis zu 20 Prozent Verteuerung in 4 Jahren

Beim Blick auf die Mietpreisentwicklung seit 2022 zeigen sich die deutlichsten Anstiege in Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen. Castrop-Rauxel weist mit 20,0 Prozent das stärkste Plus aller untersuchten Städte auf und rückt damit preislich zunehmend an das nahegelegene Dortmund heran. Mit einer durchschnittlichen Angebotsmiete von 7,33 Euro pro Quadratmeter bleibt die Ruhrgebietsstadt aber trotzdem weiterhin erschwinglich. Der deutliche prozentuale Anstieg erklärt sich somit auch durch das niedrige Ausgangsniveau.

Fast genauso stark haben sich Mietwohnungen in den nordrhein-westfälischen Städten Bocholt (8,75 Euro) und Kleve (8,42 Euro) sowie im niedersächsischen Nordhorn (8,52 Euro) verteuert (je +19,9 Prozent). Alle drei Städte liegen unmittelbar an der Grenze zu den Niederlanden, was darauf hindeuten könnte, dass diese verstärkt für grenzüberschreitende Pendler an Attraktivität gewinnen. Generell sorgt das deutlich höhere Mietpreisniveau in den Niederlanden dafür, dass Wohnungssuchende aus dem Nachbarland gerne auf günstigere grenznahe Orte in Deutschland ausweichen und somit zu den dortigen Mietanstiegen beitragen.

Spitzenmieten in Bad Homburg, Plauen am günstigsten

Das Mietpreisranking der 120 untersuchten Mittelstädte wird vom hessischen Bad Homburg vor der Höhe angeführt. Die Angebotsmiete einer Bestandswohnung in der wohlhabenden Kurstadt im Frankfurter Speckgürtel beträgt durchschnittlich 13,09 Euro pro Quadratmeter (+11,1 Prozent). Dahinter folgen Konstanz am Bodensee (12,88 Euro; +14,2 Prozent) sowie das südlich von Stuttgart gelegene Sindelfingen (12,52 Euro; +12,4 Prozent).

Am günstigsten wohnen Mieter hingegen in mehreren ostdeutschen Mittelstädten. Im sächsischen Plauen liegt die Angebotsmiete mit durchschnittlich 5,83 Euro (+9,9 Prozent) am niedrigsten, während in Zwickau (6,15 Euro; +9,6 Prozent) sowie im thüringischen Gera (6,18 Euro; +12,0 Prozent) die 6-Euro-Marke nur knapp überschritten wird.

Berechnungsgrundlage:
Datenbasis für die Berechnung der Mietpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote in 120 ausgewählten deutschen Mittelstädten. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben die Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) zum 01.04.2026 sowie deren Entwicklung im Vergleich zum 01.04.2022 wieder. Bei den Mietpreisen handelt es sich um Nettokaltmieten bei Neuvermietung.

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