Kapitalanlage: vermietete 3-Zimmer Wohnung in Essen-Bedingrade
Die schicke 3-Zimmer-Wohnung mit Balkon befindet sich im 1. Obergeschoss eines gepflegten Mehrfamilienhauses. Die Wohnfläche beträgt ca. 94 m². Zu der Wohnung gehört ein Kellerraum sowie der gemeinschaftlich zu nutzende Wasch- und Trockenraum. Die Heizkosten sind bereits in den Nebenkosten enthalten.
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Ein Architekt, der im Jahre 2013 den Umbau eines Wohnhauses übernommen und begleitet hat, wollte sich durch eine Vertragsklausel ein dauerhaftes Zutrittsrecht verschaffen. Nun scheiterte er vor dem Bundesgerichtshof (BGH).
Der Fall: Architekt erbittet Zutritt
Der Architektenvertrag, der vor dem Umbau 2013 geschlossen wurde, enthält die Klausel:
„Der Auftragnehmer ist berechtigt – auch nach Beendigung dieses Vertrags – das Bauwerk oder die bauliche Anlage in Abstimmung mit dem Auftraggeber zu betreten, um fotografische oder sonstige Aufnahmen zu fertigen.“
Auf diese berief sich der Architekt, als er im Jahre 2018 darum bat, das Haus zu betreten, um Fotos anzufertigen. Als der Bauherr dies ablehnte, klagte der Architekt.
Das Urteil: Klausel beeinträchtigt Bauherrn unangemessen
Die Klausel ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, da diese den Bauherrn unangemessen benachteiligt. Zwar kann ein Architekt ein berechtigtes Interesse daran haben, ein fertiggestelltes Haus zu besichtigen, jedoch enthält die Klausel keinerlei Einschränkungen. Auch ein mehrfacher Zutritt kann im berechtigten Interesse des Architekten vereinbar werden, damit dieser z. B. Fotos bei unterschiedlichen Lichtverhältnissen machen kann. Um wirksam zu sein, hätte die Klausel Einschränkungen hinsichtlich der Anzahl der Besuche oder des Zeitrahmens benötigt. Zudem enthält die Klausel nicht die Möglichkeit, dem Architekten den Zugang zu verweigern, sondern nur die Möglichkeit der Terminabstimmung. Beides beeinträchtigt die Privatsphäre des Bauherrn. (BGH AZ I ZR 193/20)